Анализ рынка жилой недвижимости Нижнего Новгорода в 2016 году
Рынок многоквартирного жилья Нижнего Новгорода имеет большой потенциал для роста, однако в 2015-2016 годах существенно сбавил обороты из-за кризиса. Как население адаптируется к ситуации и какие виды жилья предпочитает? Насколько выгодно сегодня инвестировать в нижегородскую недвижимость? В чем отличие нижегородского рынка жилья от московского и других миллионников? Где можно ожидать точек роста? Welfare-Economy.com представляет подробный анализ ситуации на нижегородском рынке жилой недвижимости по состоянию на начало 2017 года.
Общая характеристика нижегородского рынка жилой недвижимости
Общий объем жилого фонда в границах города Нижний Новгород составляет порядка 29 миллионов квадратных метров (здесь и далее будем говорить о рынке многоквартирной жилой недвижимости, то есть не берем в расчет индивидуальное жилищное строительство). Первое, что важно знать об этом жилом фонде – он достаточно старый. На графике показан объем ввода жилья в зависимости от года (расчет проведен на выборочной основе, для расчета использована информация о 20% случайно отобранных многоквартирных домах):
Ввод многоквартирного жилья в Нижнем Новгороде по годам
Таким образом, основные объемы используемого нижегородцами жилого фонда были возведены в период с 1960 по 1991 годы. На долю домов, построенных после 1991 года, приходится лишь 15% от всего жилого фонда.
Средний объем ввода жилья в Нижнем Новгороде за период 2010-2016 годов составляет порядка 0.4 млн квадратных метров и это очень мало
Другими словами, нижегородский жилой фонд ежегодно прирастает в среднем на 1.3% в год. Для примера, в тех же Новосибирске и Екатеринбурге в год вводится до 1 млн квадратных метров многоквартирного жилья (оговоримся, что численность населения там также выше, но даже с учетом этого Нижний Новгород сильно проигрывает по вводу жилья приходящегося на одного человека). Напомним, что генеральный план развития города ставит задачу фактического удвоения жилого фонда в городе до 56 млн квадратных метров в 2030 году – при текущих темпах ввода жилья решение данной задачи представляется маловероятным. Набранные городом темпы строительства слабо влияют и на уровень обеспеченности нижегородцев жильем, который замер в районе 21 квадратного метра на человека .
В совокупности более 50% нижегородского жилого фонда приходится на «хрущевки» и «брежневки», лишь 31% относится к домам современной и улучшенной планировки:
Структура жилого фонда Нижнего Новгорода по типам жилья
И это ещё при том, что данное распределение построено на основе квадратных метров, а не количества жилых помещений в том или ином фонде. Если принять в расчет, что средняя площадь квартир в современных домах обычно выше, то картина будет выглядеть ещё хуже. А это значит, что
подавляющее большинство нижегородцев живет в небольших квартирах, отличающихся посредственной звукоизоляцией, тесными кухнями и изношенной коммунальной инфраструктурой.
Сорок процентов нижегородского жилого фонда приходится на удаленные от центра города Автозаводский и Сормовский районы:
Структура жилого фонда Нижнего Новгорода по районам города
Более того, лишь около 30% нижегородского жилого фонда находится в высоколиквидных районах, характеризующихся близостью к историческому центру и хорошей транспортной доступностью (к ним отнесем Нижегородский, Советский районы, а также микрорайоны Мещерское озеро и окрестности Московского вокзала в Канавинском районе). Жители всех прочих районов вынуждены тратить более 30 минут, чтобы добраться до центра города, где расположено большинство рабочих мест и основные досуговые учреждения.
При этом структура предложения вторичного жилья не идентична структуре всего жилищного фонда города:
Структура предложения жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода по районам
Несмотря на то, что самые большие объемы жилых площадей сосредоточены в промышленных Автозаводском и Сормовском районах, на вторичном рынке наиболее заметно предложение жилья в центральных Нижегородском и Советском районах. Кроме того, если в структуре жилого фонда доля домов, построенных после перестройки, составляет около 15%, то в структуре предложения их величина достигает 30%. Почему структура предложения жилья не соответствует структуре жилого фонда?
Во-первых, жилье в этих районах традиционно более привлекательно для инвестиционных покупателей. Оно более ликвидно, его легче и проще сдать в аренду, оно лучше в среднем растет в цене (учитывая ограниченность земель в историческом центре и стабильный спрос на такую недвижимость). Соответственно, такое жилье чаще выходит на рынок, когда инвестор принимает решение зафиксировать свою прибыль. Жилье в спальных и промышленных районах приобретают в первую очередь те, кто планирует в нем жить в течение длительного периода времени, соответственно и на рынке оно появляется в среднем реже. Во-вторых, срок экспозиции дорогого жилья всегда выше, а значит, оно дольше учитывается в составе предложения.
Распределение предложения квартир по площади представлено на следующем графике:
Структура предложения жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода по площади квартир
Здесь очевидны два пика в районе 35 кв.м и 45 кв.м. Объяснить их достаточно легко – большую часть предложения жилья составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры стандартной планировки, построенные в советский период. Именно они и образуют данные пики. Предложение квартир площадью более 75 квадратных метров на рынке несоизмеримо мало. В целом такое распределение характерно для всех крупных российских городов.
Рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода: первичный или вторичный рынок?
По нашим оценкам (на основе обработки объявлений о продажи, размещенных в течение текущего года на популярных порталах по недвижимости) объем предложения вторичного жилья Нижнего Новгорода составляет около 0.75 млн квадратных метров в год. Точная статистика по сделкам отсутствует (Управление Росреестра публикует лишь сводную статистику по количеству сделок по всей Нижегородской области). На первичный рынок, как уже было сказано выше, выводится около 0.4 млн квадратных метров в год.
Динамика цен на жилую недвижимость Нижнего Новгорода на первичном и вторичном рынке
Средняя цена на первичном рынке недвижимости Нижегородской области составила в 2016 году 64 тыс. рублей, а средняя цена на первичном рынке – 63.5 тыс. рублей (данные Росстата). По нашим оценкам, цена на вторичном рынке Нижнего Новгорода чуть выше (данные Росстата приведены по области в целом), а цена на новостройки – примерно сопоставимы (в любом случае, наибольшие объемы новостроек предлагаются именно в Нижнем Новгороде, поэтому цены должны быть приблизительно равны). В любом случае, тренды изменения цен на первичную и вторичную недвижимость в городе и области схожи. Здесь очень важно отметить, что
начиная с 2011 года, средняя цена на вторичном рынке превышает цену на первичном рынке.
Почему баланс спроса и предложения в последние годы сместился и нижегородцы готовы в среднем больше платить за вторичную недвижимость? На наш взгляд, текущая ситуация говорит как раз о стабилизации рынка и является полностью нормальной. Застройщики всегда продают квартиру с дисконтом (в зависимости от стадии строительства скидка может достигать до 20%, детальнее можно посмотреть в этой статье), так как для покупателя такая сделка является более рискованной, чем покупка квартиры на вторичном рынке. Наблюдаемая разница в ценах не столь большая лишь потому, что квартиры в новостройках в среднем больше по площади квартир на вторичном рынке (не секрет, что с ростом метража квартиры средняя стоимость метра падает). Поэтому лишь добавим, что наблюдавшаяся до 2011 года ситуация была аномальной и была вызвана в первую очередь ограниченностью предложения качественного жилья (в условиях, когда почти весь жилой фонд состоял из домов советской постройки, покупатель был готов переплачивать за качественные предложения).
Как соотносится количество сделок на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости в Нижнем Новгороде? По данным Росреестра, в 2015 году (данные за 2016 пока недоступны) в Нижегородской области было зарегистрировано 72 тысячи сделок купли-продажи жилых помещений и только 10 тысяч договоров долевого участия. Однако переносить эти данные на Нижний Новгород не совсем корректно, учитывая, что объемы нового многоквартирного строительства за пределами Нижнего Новгорода (и следовательно количество заключаемых ДДУ) невелики, и большинство попавших в статистику ДДУ относится именно к Нижнему Новгороду (чего не скажешь о договорах купли-продажи). Соответственно, доля сделок на первичном рынке в Нижнем Новгороде будет выше, чем по области. По данным ЦБ РФ, по состоянию на 1 ноября 2016 года (последние доступные данные) в Нижегородской области было выдано 15 913 ипотечных кредитов, из них к первичному рынку относятся 5 113 ипотечных кредитов. Госпрограмма субсидирования ставки по ипотеке, которая в первом полугодии 2015 года фактически обрушила рынок вторичного жилья (программа предполагала низкую ставку лишь при покупке квартиры на первичном рынке), на распределение покупательской активности в 2016 году почти не влияла. Ставка, предлагаемая по программе, составляет порядка 11% (зависит от размера первоначального взноса), средняя ипотечная ставка по стране составила 12.67% (данные ЦБ), и эта разница уже не столь существенна, как раньше (когда ключевая ставка ЦБ РФ доходила до 17%, следовательно ставка по ипотеке достигала заградительные 20%).
По нашим оценкам, объем сделок на первичном на рынке Нижнего Новгорода колеблется от 30% до 40% от всех сделок с жилой недвижимостью в городе.
В 2016 году между первичным и вторичным рынком как минимум сохранился статус-кво. Значительная часть предложения на нижегородском первичном рынке приходится на двух крупнейших застройщиков – «Старт Строй» (девелопер «Столица Нижний») и «Жилстрой» - суммарно они обеспечивают более половины всего предложения. Остальные застройщики возводят, как правило, единичные дома или небольшие жилые комплексы, в то время как лидеры нижегородского рынка ориентированы на комплексную застройку (предложение «Жилстроя» нацелено преимущественно на эконом-класс, предложение «Старт Строя» - на комфорт класс). Это существенно отличает нижегородский строительный рынок от рынка жилья Москвы и Подмосковья, где Группа ПИК, даже после объединения с Мортоном, не будет обеспечивать более 15% предложения на рынке жилья. И основная причина здесь кроется в банальной экономике – поддерживать должный уровень рентабельности и уровень цен проще в формате комплексной застройки.
Ещё одно следствие такой монополизации - нижегородское предложение первичного жилья неравномерно в географическом плане (большинство объемов приходится на ограниченное число жилых комплексов). Данная неравномерность частично компенсируется вторичным рынком, куда перетекает спрос тех покупателей, для которых определяющим фактором является локация приобретаемой жилплощади.
Доступность жилья для нижегородцев
Говоря о том, какую квартиру может себе позволить среднестатистическая нижегородская семья, важно отталкиваться не от цены за квадратный метр, а от цены за квартиру. Об этом говорит хотя бы тот факт, что спрос на небольшие однокомнатные квартиры советского образца («хрущевки», «гостинки» и пр.) остается по-прежнему высоким. Во многом именно меньший средний метраж квартир и низкий ценник обусловливает столь высокий уровень покупательской активности на вторичном рынке.
Распределение цен на квартиры в Нижнем Новгороде
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в Нижнем Новгороде составляет 2 950 000 рублей. Медианная (то есть наиболее типичная) цена на квартиру составляет 2 600 000 рублей (гистограмма построена, а среднее и медиана посчитаны на основе выборки из 13400 предложений о продаже недвижимости). Стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке начинается примерно от 3 000 000 рублей. Именно последнюю величину предлагаем взять за основу при определении степени доступности жилья.
Средняя заработная плата нижегородца в возрасте от 25 до 40 лет (в этом возрасте, по статистике, россияне наиболее активны на рынке недвижимости) составляет около 30 тысяч рублей (данные Нижегородстата). За какой срок при наличии среднего по стране первоначального взноса (40% от суммы покупки, то есть 1 200 тысяч рублей) среднестатистическая семья из двух работающих нижегородцев со средней зарплатой сможет решить свою жилищную проблему? Для расчета нами была использована методика, описанная в этой статье, а в расчет заложены следующие исходные параметры:
| Показатель | Значение |
| Ставка по ипотеке, % годовых | 12% |
| Ставка по депозиту, % годовых | 8% |
| Ожидаемый темп роста доходов, % | 5% |
| Ожидаемый темп роста цен на квартиру и на аренду, % годовых | 2% |
| Доход, направляемый на текущие нужды (на потребление) – в среднем 35% от дохода по данным АИЖК | 21 000 руб./мес. |
| Ставка аренды, руб./мес. | 12 000 руб./ мес. |
Вы можете использовать для расчета свои параметры, воспользовавшись нашим сервисом.
В случае, если данная семья возьмет ипотеку, то она сможет её выплатить через 124 месяца (более 10 лет). Если семья будет снимать жилье и откладывать деньги на вкладе, то она сможет купить квартиру через 91 месяц (7.5 лет). Вы можете изменить параметры расчета, используя наш сервис. Для справки - средний ипотечный кредит в Нижегородской области равен 1 483 000 рублей, а средний срок его погашения – 178 месяцев (почти 15 лет, использованы данные ЦБ РФ). Разница связана преимущественно с менее высокими уровнями дохода в городах Нижегородской области (в отличие от Нижнего Новгорода) и более низкими уровнями первоначального взноса. Отметим, что среднестатистическая московская семья способна решить свою жилищную проблему за 8-9 лет. Иными словами,
доступность среднестатистического жилья в Нижнем Новгороде находится на том же уровне, что и в Москве (при этом нижегородцам в среднем выгоднее копить деньги на квартиру на вкладе – в первую очередь из-за более низких ставок аренды квартиры).
В 2016 году доступность жилья для нижегородцев повысилась. Связано это как со снижением цен на недвижимость, так и с небольшим, но ростом номинальных доходов населения (на текущий момент доступны данные Нижегородстата за октябрь 2016 года, которые говорят о росте заработной платы на 5.5% процентов по сравнению с октябрем 2015 года). Впрочем, пока это чисто номинальный рост, который не приводит к росту количества сделок на рынке. На покупательские решения граждан в первую очередь влияет не их текущий доход, а ожидание относительно будущих доходов. А с этой точки зрения неопределенность в течение ушедшего года оставалась высокой.
Рынок аренды жилья в Нижнем Новгороде и доходность от инвестиций в недвижимость
Объем предложения аренды жилья в Нижнем Новгороде составляет порядка 0.6 млн квадратных метров в год (собственная оценка Welfare-Economy.com, на основе анализа размещенных объявлений по аренде жилья). Значительная часть предложения, по нашим оценкам, сосредоточена в Нижегородском и Советском районах города.
Структура предложения арендного жилья в Нижнем Новгороде по районам города
Распределение арендного жилья по ставкам аренды также говорит о многом:
Распределение ставок аренды жилья в Нижнем Новгороде
Медианная ставка аренды квартиры в Нижнем Новгороде составляет 18 000 рублей в месяц. Здесь также следует принимать во внимание тот факт, что данная статистика рассчитана на основе цен предложения (цен, указанных арендодателями в объявлениях по сдаче квартир в аренду), реальная ставка аренды может (и должна быть) ещё ниже –
типичным предложением на рынке арендного жилья Нижнего Новгорода является недорогая однушка или двушка в центральной части города со ставкой аренды около 15-16 тысяч рублей в месяц.
Если Вы хотите приобрести жилье в Нижнем Новгороде и сдавать его в аренду, то должны знать, что доходность от таких инвестиций в городе составляет около 6% (что ниже ставки по вкладам), а срок окупаемости инвестиций превышает 15 лет (в Москве срок окупаемости жилья в некоторых привлекательных районах может доходить до 10 лет). Из-за чего так происходит?
В первую очередь из-за относительно невысокого уровня миграции в город. Именно внутрироссийские (в том числе приезжающие из небольших городов в областной центр того же региона) мигранты составляют важную часть рынка аренды жилья в любом крупном российском городе. По статистике, на долю мигрантов из других стран приходится не более 15-20% миграционного потока ( доказательство ). Рядом с Нижним Новгородом есть более сильный магнит – Москва (которая вымывает из города в том числе и самих нижегородцев, увеличивая объем предложения арендного жилья). В приволжскую столицу едут в основном из городов области, а также из небольших региональных центров, расположенных к востоку от региона – в первую очередь, из Кирова, Саранска, Чебоксар, Йошкар-Олы и ряда других. С этой точки зрения Нижний Новгород существенно уступает, к примеру, Казани, Екатеринбургу и Новосибирску, которые благодаря своей территориальной обособленности формируют вокруг себя более крупные агломерации. С точки зрения рынка аренды жилья важен показатель миграционного прироста (чистое влияние миграционных процессов на численность населения в регионе) и внутрирегиональной миграции (которая идет в основном по направлению из небольших городов в региональный центр). Спрос на аренду со стороны местных жителей не рассматриваем – он сопоставим между городами (исключая Москву) и пропорционален численности населения. Ниже приведен ряд статистических показателей (данные по миграции взяты с сайта Росстата, данные об обеспеченности жильем с сайтов городских администраций, данные по ставкам аренды – с региональных сайтов по недвижимости):
| Миграционный прирост, чел./год | Внутри-региональная миграция, чел./год. | Обеспеченность жильем (региональный центр) | Цена аренды 1-комнатной квартиры (региональный центр, руб/м2) | |
| Москва | 115 000 | н/п | 19 м2/чел | 838 |
| Нижегородская область | 702 | 45 513 | 21 м2/чел | 344 |
| Новосибирская область | 11 191 | 24 541 | 21 м2/чел | 405 |
| Татарстан | 5 733 | 49 325 | 23 м2/чел | 346 |
| Свердловская область | 1 524 | 48 324 | 22 м2/чел | 436 |
Оставляя за скобками Москву, Нижний Новгород существенно уступает другим миллионникам по размеру миграционного прироста, и находится на одном уровне с Казанью и Екатеринбургом по внутрирегиональной миграции. Учитывая, что обеспеченность жильем во всех городах находится на схожем уровне (то есть предполагаемые объемы предложения жилья сопоставимы),
именно низкий уровень миграции в город объясняет невысокие арендные ставки.
Как результат, Нижний Новгород не является самым привлекательным городом для инвестирования в жилую недвижимость с целью её сдачи в аренду (среди городов-миллионников). При этом небольшой существующий спрос на аренду жилья удовлетворяется в первую очередь за счет наиболее удобно расположенных квартир в Нижегородском и Советском районе (благо ценник не очень высокий: в Советском районе возможно арендовать однокомнатную квартиру за 10 тысяч рублей в месяц), а все остальные районы города вынуждены довольствоваться остатками и абсолютно не привлекательны для инвестирования в жилую недвижимость.
Прогноз ситуации на рынке недвижимости Нижнего Новгорода в 2017 году
В долгосрочной перспективе не остается сомнений в существовании большого неудовлетворенного спроса на нижегородскую недвижимость. Об этом говорит и низкий уровень обеспеченности жильем (21 метр на человек при среднеевропейской норме в 30 метров на человека), и явный недостаток на рынке качественной современной недвижимости, и большое количество нижегородцев, проживающих в удаленных районах города (они несомненно будут стремиться переезжать ближе к деловому центру).
Предложение недвижимости, скорее всего, будет стагнировать, так как ввод жилья сократится (для рынка новостроек характерен трехлетний цикл, и число новых проектов в кризис сократилось, к 2017 году рынок должен почувствовать этот эффект). А вот спрос будет оставаться стабильным – людям нужно улучшать свои жилищные условия несмотря на кризис. Большинство нижегородцев сохранили свой доход и место работы, адаптировались к кризису, а значит, они будут понемногу увеличивать свои расходы. Кроме того, на рынок может выйти отложенный спрос (те нижегородцы, которые отложили решение своей жилищной проблемы в 2015 и 2016 годах). В условиях восстановления спроса и относительно небольшого предложения в 2017 году можно ожидать и небольшого роста цен на недвижимость (в пределах уровня инфляции).
Впрочем, следует понимать, что спросом по-прежнему будут пользоваться небольшие квартиры с низким ценником, подавляющее большинство спроса будет сосредоточено в эконом классе и в 2017 году не стоит ожидать резкого роста рынка, скорее речь идет об умеренной коррекции вверх.
Баланс рынка может качнуться в другую сторону в будущем, когда в оборот будут вовлечены масштабные территории заброшенных промышленных зон. Летом 2016 года Госдума РФ приняла закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». В Нижнем Новгороде промзоны расположены в ликвидных с точки зрения рынка недвижимости районах (в том вдоль берега реки Оки в заречной части) и недвижимость там в любом случае будет пользоваться спросом. Однако, говоря об этом, следует понимать, что это перспектива далеко не 2017 года.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
