Как взять ипотеку по низкой ставке?
Ипотечная ставка - один из важнейших параметров кредита, от размера которого будет зависеть благополучие вашей семьи на долгие годы вперед. Её снижение всего на 0.5% для типового десятилетнего кредита на 2 миллиона рублей ведет к совокупной экономии на процентных расходах почти на 100 тысяч рублей (т.е. 5% от суммы кредита). Чем выше сумма кредита, и чем длиннее по сроку кредит - тем выше становится значение даже десятичных пунктов в предложениях банков. При этом разброс предложений банков может составлять 3-4%, поэтому при грамотном подходе можно добиться вполне существенной экономии. Что для этого нужно? Как везде - настойчивость, находчивость и готовность инвестировать собственное время.
С чего начать?
В первую очередь необходимо определить шорт-лист банков, с предложениями которых вы будете работать. Я лично на этом этапе пользуюсь агрегатором Банки.ру, отфильтровав все имеющиеся там предложения по возрастанию ставок. Есть и другие, но Банки.ру - пожалуй, наиболее известный сервис подобного рода на рынке.
Важно понимать, что ставки указанные там - это достаточно абстрактная величина, которая преследует в значительной степени маркетинговые цели и имеет мало общего с реальностью.
Банки имеют огромный набор уловок, чтобы завлечь к себе клиента, чтобы затем предложить ему более высокую ставку. Самый хитрый в этом плане - Дельта Кредит (дочка Росбанка, которая специализируется на ипотечном кредитовании). Этот банк обычно предлагает самые низкие ставки на рынке, однако требует уплатить одноразовую комиссию 4% от суммы кредита. Не отстает и Сбербанк, который рекламирует самую низкую из возможных ставок. Чтобы ее получить, вы должны иметь зарплатную карту в Сбербанке, являться молодой семьей, подать заявку электронно и т.д. Большинство же банков заявляет на сайте ставку в формате "от Х процентов" и предлагает разместить заявку, а реальную ставку говорит уже потом, "индивидуально рассмотрев параметры вашей заявки". Но так или иначе в любом случае на первом этапе нужно связаться с приглянувшимися Вам банками и получить от них их расчет с ключевыми параметрами кредита.
Льготные программы ипотеки на Дом.рф
Получив несколько основных предложений от банков, их необходимо сравнить с тем, что предлагают банки-партнеры государственного агентства Дом.рф (бывшее АИЖК). Как правило, стоимость кредитов там соответствует нижней планке рынка (правда, обычно более строгие требования к предоставляемым документам). В теории, в том же Сбербанке при совпадении ряда условий можно получить кредит и дешевле, но в любом случае у вас будет определенный ориентир для общения с другими рынками.
Кстати, там же можно посмотреть, не попадаете ли Вы в одну из льготных категорий и не можете ли рассчитывать на существенную скидку по кредиту. На сегодняшний момент самые массовые льготные программы по ипотеке - следующие:
- Кредиты по президентской программе семьям, у которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 родится второй или последующий ребенок (ставка по ипотеке в этом случае составит 6%)
- Кредиты военнослужащим по программе "Военная ипотека"
- Льготные предложения для жителей определенных субъектов - детальный список участвующих регионов можно посмотреть тут
Торг уместен
Не стоит относиться к предложенной Вам ставке как к финальной цифре, которая не подлежит обжалованию. Ипотека - один из самых прибыльных банковских продуктов, так как позволяет банкам получать стабильные доходы с минимальным риском (так как имущество в залоге) в течение длительного срока. Если у Вас хороший белый доход и отличная кредитная история, то вы можете и должны торговаться. Как правило, менеджеру банку от руководства согласован некий стандартный набор уступок, которые он может Вам предложить. Ипотека - стандартизированный продукт и по существу без разницы, кто Вам ее выдаст.
Просто говорите, что такой-то банк Вам предложил такие-то условия и они выгоднее, чем предлагаем Вам данный банк.
Никто не обязывает Вам говорить всю правду. Например, предложенная ставка может быть при условии расширенного страхования или при условии сокращенного срока (что неудобно для Вас). Можно даже допустить легкий блеф (важно понимать, что банковский клерк обычно тоже достаточно хорошо осведомлен об условиях, которые предлагают конкуренты), поэтому врать стоит в пределах разумного (но даже если вас поймают на лжи, в принципе финансового вы ничего не теряете). В теории эту итерацию можно проводить несколько раз и с разными банками, все зависит от имеющегося у вас времени и денег, которые стоят на кону. Ваш торг должен быть тем более настойчивым, чем выше ваш доход (по отношению к величине ежемесячного платежа) и чем выше величина вносимого вами первоначального платежа.
Ипотечные брокеры
Ипотечные брокеры - организации или частные лица, которые способны помочь в процессе получения ипотеки. Как правило, к ним обращаются в двух случаях. Во-первых, заемщикам, которым в силу тех или иных причин сложно получить кредит в принципе, они могут помочь с одобрением ипотеки. Во-вторых, те заемщики, которые хотят найти для себя на рынке максимально выгодное предложение. Ипотечные брокеры лучше знают ставки и тонкости систем андеррайтинга банков, поэтому они могут помочь клиенту правильно составить заявку и подать ее в правильный банк.
В некоторых случаях ипотечные брокеры могут иметь с банками договоры о специальных условиях кредитования. В принципе, это стандартная практика для многих агентских бизнесов - агент обеспечивает продавцу каких-либо услуг большой поток заявок, взамен получая от него специальные условия. Как результат, для покупателя выгоднее покупать услугу у агента, так как получаемая им скидка превышает величину агентской комиссии. Что-то подобное, к примеру, работает на рынке телевизионной рекламы - крупнейшие вещатели продают рекламное место через агентов и почти не сотрудничают с рекламодателями напрямую.
Конечно, в России бизнес ипотечных брокеров ещё не до конца сформировался и население не привыкло к ним обращаться, как результат, просто нет ипотечных брокеров, которые настолько влиятельны, чтобы выторговать у банков существенную скидку.
В тех же США ипотечные брокеры являются полноправными участниками ипотечного рынка. В России же по сети гуляет история, когда заемщик обратился за брокерскими услугами в Тинькофф Кредитные системы, а взамен получил предложение взять ипотеку в Дельта Кредите, заплатив за пониженную ставку целых 4% от стоимости займа (то есть реальная ставка оказалась серьезно выше среднерыночных условий). Тем не менее, это не значит, что не стоит пробовать. Если брокер не берет фиксированных платежей, а готов работать по результату (как правило, его комиссия составит порядка 30% от суммы экономии на ставке), то возможно, игра стоит свеч. В России помимо Тинькофф, брокерские услуги предлагает Ипотек.ру и целый ряд других компаний.
Считайте полную стоимость кредита
Очень важно не забывать, что ипотечная ставка - не единственный параметр кредита. Помимо ставки, заемщик обычно оплачивает страховку (страхование имущества, страхование жизни, страхование титула) и различные комиссии. Банки, предлагающие выгодные условия по процентной ставке, стараются добрать свое за счет других факторов. Например, отказ от страхования жизни (в соответствии с законом, только страхование имущества является обязательным) влечет за собой рост процентной ставки по кредиту. При этом у разных банков величина надбавки может сильно разниться. Ещё одна стандартная уловка - стараться мотивировать Вас обратиться в ту страховую компанию, которая сотрудничает с банком - в ее тариф тоже может быть включена дополнительная плата. Случай, когда предлагается выгодная ставка, но при условии уплаты огромной комиссии "за снижение ставки", мы уже рассмотрели.
Поэтому когда вы выбираете между несколькими предложениями банков, сравнение нужно делать исходя из эффективной ставки по кредиту.
Эффективная ставка (другое название - полная стоимость кредита) - это фактическая ставка по кредиту, включающая в себя все возможные комиссии и платежи по страховке. В соответствии с законодательством, банки обязаны указывать ее крупным шрифтом на первой странице кредитного договора. Однако проблема в том, что обычно эту цифру вы видите лишь в день подписания ипотечного договора, когда квартира уже подобрана, а с банком вы - определились. Поэтому важно оценивать полную стоимость кредита уже в момент выбора кредитного заведения. Для этого при общении с менеджером банка нужно узнать не только ставку, но также все остальные комиссии, предусмотренные договором и стоимость платежей по страховке (либо последствия отказа от нее). Имея все эти данные, можно посчитать эффективную ставку самостоятельно - например, с помощью нашего калькулятора. Выбирать стоит тот банк, который предложил самую низкую эффективную ставку по кредиту.
Важно ещё добавить, что не стоит сразу исключать из рассмотрения те банки, которые просят с Вас какие-то специфические комиссии (за получение кредита, за пониженную ставку по кредиту и т.д.). Нужно просто смотреть, как эти платежи влияют на эффективную ставку - вполне возможно, что даже с учетом этих комиссий предложение банка останется выгодным для Вас.
Стоит ли соглашаться на переменную ставку по кредиту?
Ещё один потенциальный вариант сэкономить - взять кредит с переменной ставкой. В этом случае величина ставки будет зависеть от индекса потребительских цен (уровня инфляции по данным Росстата) или ключевой ставки Центрального Банка РФ. Зная любовь отечественного правительства слегка занижать уровень инфляции путем методологических манипуляций, это может показаться весьма привлекательной идеей. Подобные кредиты обычно позволяют снизить ставку на 0.5-1%. Такая опция может быть удобна тем, чьи доходы обычно индексируются как раз на уровень инфляции (бюджетники, пенсионеры, работники крупных стабильных предприятий). Например, ипотеку с переменной ставкой сегодня активно продвигает Дом.рф.
Но на текущий момент мне сложно представить заемщика, которого мог бы заинтересовать ипотечный кредит с переменной ставкой.
Российское законодательство (п.2 ст.810 ГК РФ) разрешает физическим лицам досрочно погасить ипотечный кредит в любой момент времени. Поэтому если ставки в экономике снижаются, вы просто берете ипотеку по более низкой ставке в другом банке (т.н. рефинансирование), погашаете ее и оставшийся срок вносите платежи по сниженной ставке. Если же ставки в экономике растут - ипотечный договор вы уже заключили по фиксированной ставке, а значит, банк просто недополучает доходы по вашему договору. Как результат, заемщик изначально находится в более выгодном положении, чем банк.
Теперь рассмотрим, что получает банк и заемщик в случае переменной ставки. В случае, если ставки в экономике снижаются, то заемщик автоматически начинает платить по кредиту меньше - просто ему для этого не требуется делать рефинансирование кредита. Если же ставки растут, то заемщик вынужден платить по более высокой ставке. Если он в этот момент захочет перейти на фиксированную ставку, то рефинансирование ему придется делать уже по новым, подросшим ставкам.
Как результат, за скидку всего 0.5% заемщик получает гораздо более высокие риски в будущем. Вероятность, что базовая ставка подрастет более, чем на 0.5%, весьма высока - даже в случае, если это индекс инфляции (ещё памятны времена, когда он составлял около 15%). Ещё более непредсказуемая величина - ключевая ставка ЦБ РФ. Её совсем недавно повышали до 17%, чтобы бороться как раз с набравшей ход инфляцией. Вероятность повышения этих индикаторов на интервале 10 лет - очень высокая. Это конечно не валютная ипотека (этот вариант снижения ставки по кредитам мы по понятным причинам здесь даже не упоминаем), где риски ещё выше, но тоже малоприятный заемщик результат. Как результат, ипотека с переменной ставкой - не более чем маркетинговая уловка, в современных условиях она выгодна только банкам. Чтобы в этой ситуации что-то поменялось, банки должны либо предложить более высокую скидку, либо должен поменяться Гражданский кодекс.
Описанные выше способы, применяемые совместно, позволят Вам с высокой вероятностью получить скидку по кредиту. Хорошим результатом можно считать снижение ставки на 1-1.5% (больше - уже однозначный успех). Не соглашайтесь на первое попавшееся предложения банка или яркую рекламу - считайте, пробуйте, обращайтесь в разные банки, торгуйтесь - и вознаграждением для Вас пусть станет заметная экономия для ежемесячного семейного бюджета.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
