Почему в России такие высокие ставки по ипотеке?
Инфляция в России выше, чем в Европе, всего на 2%. Разница в средних ставках по ипотеке - более 5%. Откуда она берется?
Наши граждане, побывавшие за границей, любят рассказывать, что ипотеку там можно взять всего под 2-5%. Даже в не очень богатой Болгарии ставка составляет порядка 4.5%. Почему у нас не так? На эти удивления всегда находился легкий ответ - дескать, у нас в стране инфляция гораздо выше, пропорционально отличаются и ставки. Но если начать считать на цифрах, то этот ответ уже не кажется достаточным. Разница в инфляции существенно ниже разниц в ипотечных ставках.
Посмотрите пожалуйста на статистику ниже:
| Инфляция, % | Ставка по ипотеке, % | Инфляция - разница с Россией, % | Ипотека - разница с Россией, % | |
| Финляндия | 2.2% | 1.47% | -2.8% | -8.19% |
| Швейцария | 0.4% | 1.56% | -4.6% | -8.1% |
| Франция | 2% | 1.77% | -3% | -7.89% |
| Германия | 2.2% | 1.89% | -2.8% | -7.7% |
| Бельгия | 3.1% | 2.07% | -1.9% | -7.59% |
| Австрия | 3.3% | 2.11% | -1.7% | -7.55% |
| Нидерланды | 2.3% | 2.47% | -2.7% | -7.19% |
| Латвия | 0.2% | 2.63% | -4.8% | -7.03% |
| Эстония | 3.4% | 2.64% | -1.6% | -7.02% |
| Норвегия | 1.9% | 2.69% | -3.1% | -6.97% |
| Швеция | 2.5% | 2.95% | -2.5% | -6.71% |
| Великобритания | 2% | 3.22% | -3% | -6.44% |
| Мальта | 2.7% | 3.72% | -2.3% | -5.94% |
| Ирландия | 2.4% | 3.76% | -2.6% | -5.9% |
| Польша | 4% | 3.85% | -1% | -5.81% |
| Сербия | 2.2% | 3.88% | -2.8% | -5.78% |
| Болгария | 4.2% | 4.36% | -0.8% | -5.3% |
| Греция | 2.9% | 4.9% | -2.1% | -4.76% |
| Косово | 1.8% | 5.34% | -3.2% | -4.32% |
| Грузия | 4.1% | 11.79% | -0.9% | 2.3% |
| Турция | 7.8% | 20.36% | 2.8% | 10.7% |
| Среднее | 5% | 9.66% | -2.26% | -5.4% |
Ипотечные ставки и инфляция в странах Европы
Таким образом, разница по ипотечным ставкам с Европой составляет более 5%. И только 2% из этой разницы объясняются разницей в инфляции. Как результат, в реальном выражении ипотека в России примерно на 3% дороже, чем в Европе. И это ещё с учетом Турции, которая благодаря недавнему политическому кризису имеет аномальные макроэкономические показатели. В чем же дело?
Банки несут все процентные риски
Но олигополия на российском банковском рынке окончательно сформировалась не так давно (в явном виде - после массовых зачисток ЦБ РФ 2015-16 годов), в то время как высокие ставки на ипотеку в России существовали всегда. Следующий фактор относится только к кредитованию физических лиц, но он не менее важен.
Российские депутаты, при принятии некоторых законов, нередко исходят из популистских соображений. Многие пункты отечественного права составлены так, чтобы понравиться массовой аудитории. Типичный пример - Трудовой кодекс. Он составлен так, чтобы максимально защитить позиции наемных работников (наиболее массовой аудитории). Как пример, уволить нерадивого сотрудника зачастую становится крайне большой проблемой, но интересам предпринимателей, как менее многочисленной в электоральном плане категории, уделено значительно меньше внимания. В нашем случае возникает похожая ситуация. Гражданский кодекс (п.2 ст.810 ГК РФ) разрешает физическим лицам досрочно погасить ипотечный кредит в любой момент времени (ограничить эту возможность в договоре банк не имеет права). С одной стороны, это кажется удобным для заемщиков - появились свободные деньги, легко можешь погасить. Но по факту это приводит к следующему. Ипотечные кредиты заключаются на длительный срок, в случае роста процентных ставок в экономике банк недополучает доходы - при том, что вклады он привлекает уже по новым, более дорогим ставкам.
В случае же падения ставок заемщик легко может взять новый ипотечный кредит в соседнем банке по более низкой ставке, погасить текущий досрочно и тем самым платить ипотеку дальше по новой более низкой ставке (т.е. рефинансировать ипотеку).
При таком раскладе банк вновь теряет - он неполучает выгод от падения ставок в экономике, т.к. и привлекает, и размещает средства уже по новым, снизившимся ставкам. Если говорить более научным языком, процентный риск несет только сам банк - заемщик от него освобожден. Все эти издержки банк, естественно, закладывает в цену. В итоге российский заемщик, благодаря депутатской заботе, получает возможность досрочно гасить ипотеку в любое время, но переплачивает за эту возможность каждый месяц некоторое количество процентных пунктов.
Недостаток долгосрочного фондирования
Вы наверняка замечали, что на российском рынке сложно найти депозиты на срок более 3 лет (и даже если встретишь, их реальная доля в пассивах банков ничтожна). Такова уж психология российского вкладчика - он привык к самым разнообразным коллапсам как в банковском секторе, так и в отечественной экономике в целом и не готов доверить свои кровные такой подозрительной структуре, как банк, на условные 10 лет. Что там будет через это время - трудно загадывать. Однако ипотечный кредит, наоборот, как правило, длинный просто в силу своей специфики - 10-20 лет являются нормой. Как результат, активы (доходы) банка зафиксированы на длительный срок (и могут лишь снизиться, как было описано выше), а пассивы (расходы) - краткосрочные, то есть ставка может много раз поменяться за это время. И снова возникает излишний риск - банки вынуждены закладывать его в цену.
Олигополия на банковском рынке России
Сложно не согласиться со статьей русского Forbes - российский банковский рынок сегодня представляет собой классическую олигополию. Под олигополией обычно понимают такой рынок, на котором несколько крупных продавцов обеспечивают большую часть рыночного предложения.
Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и ещё несколько крупных игроков аккумулируют абсолютное большинство свободных денежных средств населения и компаний.
Они же, по большому счету, контролируют ставку на межбанковском рынке, который прочие банки используют для пополнения своих фондов в случае нехватки ликвидности. В теории, олигополия может по-разному влиять на цены - в том числе вплоть до жесткой конкуренции по ставкам. Однако учитывая окологосударственный характер большинства крупных игроков, это явно не тот случай. Отсюда недостаток конкуренции и высокие ставки. Безусловно, регулятору (Центральному банку) так проще бороться с обнальными схемами и минимизировать риски появления обманутых вкладчиков, однако в долгосрочном плане это удручающе влияет на рынок.
Более того, конкуренция на российском финансовом рынке отсутствует даже в широком смысле. Во многих странах долгосрочные проекты финансируются не за счет заемных (банковских) средств, а за счет прямых инвестиций в собственный капитал предприятий. Один из важных источников такого финансирования, наряду с частными инвесторами - пенсионные фонды, которые тоже могли бы опосредованно конкурировать с банками. За счет таких механизмов решается, в частности, проблема нехватки "длинных" денег, о которой мы сказали выше и на рынке остается больше длинных свободных ресурсов для вложений в том числе в ипотечные займы. В России же пенсионные фонды практически незаметны на финансовом рынке - в том числе из-за того, что отчисления работодателей туда заморожены. Как результат, если вам нужны деньги, то вам нужно идти в банки. Как было выше написано, в очень ограниченное количество банков. А когда конкуренции недостаточно - цены будут всегда высокие.
Реальная инфляция может быть выше данных Росстата
Наши расчеты выше были произведены исходя из инфляции, указанной на сайте Росстата. Показатель инфляции имеет в нашей стране огромное политическое значение - как любой показатель, которым интересуется массовый избиратель. С ростом цен сталкивается большинство россиян каждый день, а ипотечные кредиты берут не все и достаточно редко. Упрощенно макроэкономическая политика обычно строится на следующем правиле - чем выше процентная ставка в экономике, тем ниже инфляция (люди берут меньше кредитов, спрос падает, цены не растут). То есть, немного упрощая ситуацию, Правительство вынуждено выбирать между высокой инфляцией и высокими процентными ставками (мы в первую очередь говорим об этих показателях в реальном выражении). По принимаемым решениям достаточно очевидно, какой выбор в этой ситуации делают российские власти. Достаточно вспомнить, как в 2014 году после девальвации рубля ключевая ставка была резка поднята - как раз для борьбы с высокими инфляционными рисками.
Я думаю, Вы уже поняли, насколько для очень высоких чиновников важна та цифра, которую ежемесячно публикует Росстат. И какие серьезные головы могут полететь, если эта цифра окажется неожиданно выше (кстати, мы подробно рассказывали, за счет каких методологических уловок Росстату удается добиваться такой низкой инфляции). И поэтому все наши прикидки на основе данных Росстата заведомо имеют погрешность.
Можно придумать ещё много причин, объясняющих такие высокие ставки ипотеки в России - чаще всего упоминается невысокая платежеспособность россиян, коррупция и пр. Но все это - нюансы и десятки процентов. Основной эффект дает неоптимальная структура банковского рынка и высокие процентные риски, уже заложенные в ставку.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
