Ипотека или вклад: какой способ покупки жилья выгоднее?
Если Вы задумались о приобретении собственного жилья, то, как известно, у Вас существует две основные альтернативы — купить квартиру в ипотеку либо накопить средства на вкладе (под подушкой?) и потом потратить их на долгожданную покупку. Что выгоднее? Есть множество сторонников как первого, так и второго варианта, на практике зачастую выбор делается исходя из личных взглядов и убеждений покупателя. В этой статье предлагаем обсудить сугубо финансовую сторону вопроса и подробно описать методику расчетов.
Если вы сейчас не хотите вникать в математические подробности расчета и хотите сразу знать, что сегодня выгоднее, то жмите сюда.
Определения
Ипотечный способ – человек
Депозитный способ — человек сначала копит средства (и в это время снимает квартиру), обычно на банковском вкладе, а затем, накопив нужную сумму, приобретает объект недвижимости.
Договоренности и ограничения
Прежде чем переходить непосредственно к расчетам, сделаем несколько важных договоренностей .
Мы не рассматриваем, есть ли у человека жилье в настоящий момент (то есть приобретает ли он второе жилье). Если жилья нет, то в период накопления средств на вкладе человек будет тратить деньги на аренду жилья. Если жилье есть, то он будет в нем жить и при этом упускать возможный доход от сдачи этого жилья в аренду. Иными словами, в любом случае при депозитном способе стоимость аренды жилья необходимо включить в модель. (Примечание: это не совсем верно, так как в случае сдачи жилья в аренду необходимо ещё учитывать налоги, которые платятся с арендных платежей, тогда как в случае отсутствия первого жилья никаких налогов естественно не будет, но здесь мы абстрагируемся от данного фактора).
Чтобы сравнение было справедливым, стоимость приобретаемой квартиры должна быть одинаковой и для первого, и для второго варианта. Аналогично, доход человека и сумму его расходов на текущее потребление (еда, транспорт, образование, лечение, ЖКХ, развлечения и пр.) постоянны вне зависимости от способа приобретения квартиры. Кроме того, в расчетах для депозитного способа мы исходим из стоимости аренды квартиры, аналогичной той, что собираемся приобрести. Не секрет, что в процессе накопления люди предпочитают жить в более стесненных условиях, а потом переезжать в более комфортную квартиру. Однако здесь мы в какой-то степени сравниваем не реальную жизненную ситуацию (каждый человек может подправить числа в нашем калькуляторе исходя из своих потребностей), а сравниваем два способа покупки жилья, поэтому для «чистоты эксперимента» (чтобы не дать дополнительного преимущества депозитному способу) мы исходим из предположения, что будем снимать ту квартиру, в которой собираемся жить. Такое допущение также более корректно, если мы говорим об упущенном доходе от сдачи жилья в аренду при покупке квартиры посредством накопления требуемой суммы на депозите.
Вывод о предпочтительности одного из двух вариантов зависит от конъюнктуры экономических показателей в будущем. Сегодня мы не знаем, какие в будущем будут ставки по депозитам и как будут расти цены на недвижимость. Поэтому при расчетах будем исходить из предположения, что внешняя среда не изменится слишком сильно, то есть будем закладывать в модель нынешний уровень депозитных ставок и нынешний среднегодовой темп рост цен.
Существует огромное количество нефинансовых доводов за вклад или ипотеку. За ипотеку — возможность заселиться в квартиру здесь и сейчас, зафиксировать свои процентные расходы (ставка обычно фиксируется на весь срок кредита), возможность поставить себя в жесткие рамки и ограничить трату средств на не самые обязательные покупки и т. д. Против ипотеки — риск потери работы и невозможность предсказать свое финансовое положение на длительный срок, ощущение тяжелого бремени, лежащего на плечах и пр. Зачастую все споры за и против ипотеки на различных форумах строятся в основном вокруг именно этих аргументов. Здесь сразу оговоримся, что оценка этих (назовем их «нефинансовые») факторов для каждого человека сугубо индивидуальна, это статья не ставит целью учесть их в нашем анализе, в конце концов, решение по описанным выше вопросам каждым принимает сам исходя из своих собственных взглядов, жизненного опыта и конкретной жизненной ситуации.
Как мы будем сравнивать два способа (методология анализа)?
Чтобы обеспечить для обоих способов равные условия конкуренции, необходимо задать несколько предпосылок:
- Стоимость квартиры и объем собственных средств, имеющихся в наличии на момент покупки, одинаковы
- Человек выделяет некую сумму на решение своего жилищного вопроса, которая равна фиксированному проценту от его дохода. Эта сумма одинакова для обоих методов: при ипотеке эти деньги направляются на погашение кредита, при накопительном способе – откладываются на депозите
- Снимать (при накопительном способе) будем такую же квартиру, какую хотим покупать (чтобы условия жизни были идентичными)
- Проценты по ипотеке обычно выше, чем проценты по вкладу
Прежде чем переходить непосредственно к расчетам, постараемся кратко предположить, почему в нашем анализе может «победить» один из двух способов приобретения жилья:
| Финансовые доводы за ипотеку | Финансовые доводы за вклад |
| Ипотека позволяет приобрести квартиру сейчас, по сложившейся сейчас на рынке цене (при депозитном способе покупка совершается в конце срока, когда цена на квартиру скорее всего вырастет из-за инфляции) | Нет необходимости оплаты процентов по ипотеке. Процентная нагрузка может быть существенной при особо высоких суммах кредита. |
| Ипотека позволяет отказаться от необходимости съема жилья, либо приносит дополнительный пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. | Мы не только не платим проценты по ипотеке, но и получаем дополнительный пассивный доход в виде процентов по вкладу. |
| Налоговый вычет на ипотечные проценты. Вам удастся вернуть 13% от денежных средств, потраченных на ипотеку, при депозитном способе у вас такой возможности не будет. |
И так, как определить, что из перечисленного выше перевесит в конкретном случае. Сравнение
- Стоимостные – сравнивается совокупная стоимость ипотечного кредита (стоимость квартиры + ипотечные проценты) и совокупные расходы на приобретение жилья при накопительном способе (стоимость квартиры в момент приобретения + расходы на аренду жилья – доходы по депозиту), при этом полученный доход по депозитам вычитается, так как это те деньги, которых у человека бы не было, если бы он купил квартиру в ипотеку
- Временные – предпочтительнее тот способ, с помощью которого жилищную проблему можно решить быстрее. Жилищная проблема решена, когда Вы либо выплатили ипотеку, либо накопили нужную сумму на вкладе.
Результат может быть разный из-за налогового вычета на покупку. Сумма вычета будет одна и та же как для ипотечного, так и для накопительного способа (разницу в стоимости денег во времени не учитываем). Однако при ипотечном способе вы получите этот вычет раньше (вычет платится сразу после покупки квартиры) и сможете направить эти деньги на погашение кредита. В результате жилищная проблема будет решена быстрее (при прочих равных). При накопительном способе вы получите этот вычет уже после того, как жилищная проблема будет решена (как некий бонус сверху). Мы будем использовать стоимостной критерий, но конечный выбор за вами.
Распространенное заблуждение, которое часто приходится встречать – так как ставка по ипотеке обычно выше, чем ставка по вкладу, то приобретение жилья посредством накопления денежных средств на вкладе по умолчанию выгоднее. Такое рассуждение не совсем корректно, так как из рассмотрения упускается важный фактор роста цены на квартиру (так как при ипотеке жилье покупается сразу, а при вкладе – лишь в конце срока).
Ипотечный способ покупки квартиры (методология расчета)
При ипотеке жилищная проблема решена, когда выплачен ипотечный кредит:
Кредит предоставляется на сумму, равную разнице между стоимостью квартиры и денежными средствами, которые есть у заемщика на момент покупки. Доля собственных средств обычно составляет 30% и более процентов.
Ежемесячный платеж по кредиту рассчитывается по аннуитетной схеме – по классической формуле – каждый месяц заемщик платит одну и ту же сумму, которая включает погашение процентов и основного долга (их соотношение со временем меняется в пользу последнего).
Сумма аннуитетного платежа равна сумме дохода человека, выделяемого на решение жилищной проблемы (то есть мы здесь идем не так, как делает банк – рассчитывает сумму аннуитета исходя из срока кредита – а наоборот, рассчитываем срок кредита исходя из суммы аннуитета)
Ставка по ипотечному кредиту фиксирована и не подлежит пересмотру в течение всего срока кредита (такая практика на сегодняшний момент наиболее распространенная)
· Досрочные погашения возможны не реже одного раза в месяц. На текущий момент российское законодательство не дает банкам возможности воспрепятствовать этому (эта норма применима только при покупки квартиры физлицами не для предпринимательской деятельности).
Сумму прироста нашего дохода мы направляем на досрочное погашение кредита (в результате этой корректировки доля денежных средств, выделяемых на решение жилищной проблемы, в нашем ежемесячном бюджете остается фиксированной).
Аналогично сумма полученного налогового вычета (как по самой квартире, так и по процентам) будет сразу направлена заемщиком на погашение основного долга. При этом сумму вычета считаем исходя из общего дохода заемщика, а не исходя из дохода, направленного на решение жилищной проблемы.
Предполагаем, что налогоплательщик получит свой первый вычет в апреле года, следующего за годом покупки (подаст декларацию в январе + 3 месяца на камеральную проверку). Также предполагаем, что будет выбран вариант получения вычета на работе (как более выгодный, так как он позволяет получать дополнительные денежные средства сразу) в последующие годы.
Пренебрегаем суммой расходов на страхование имущества, титула и жизни заемщика, услуги оценщика и прочее ввиду их незначительности (эти расходы обычно присутствуют при ипотечном способе и отсутствуют при накопительном).
Таким образом, остаток по кредиту на конец месяца – это остаток на начало за минусом аннуитетного платежа и суммы дополнительного погашения (на прирост дохода заемщика и полученные им в периоде налоговые вычеты).
Накопительный способ покупки квартиры (методология расчета)
Немного также скажем о методологии расчета при накопительном способе:
В начале анализируемого периода человек (или семья) кладет на вклад сумму, равную его первоначальному взносу по ипотеке
· Ежемесячно он пополняет вклад на сумму, выделяемую им на решение жилищной проблемы (за вычетом расходов на аренду). Эта сумма растет вместе с ростом его дохода – в результате доля дохода, выделяемая на решение жилищной проблемы остается фиксированной
Полученные проценты по депозиту прибавляются к основной сумме вклада и также в будущем будут потрачены на покупку квартиры. Капитализация может быть ежемесячной (если условия вклада предусматривают такую возможность) или ежегодной.
Ставку по депозиту принимаем фиксированной. На практике это не так, так как на рынке сегодня практически нет долгосрочных депозитов (на срок 10-15 лет). Однако мы не можем точно предположить, как в будущем поменяется ставка по депозитам, поэтому будем отталкиваться от текущей ставки, которая сложилась на рынке.
Ставку аренды определяем для той же самой квартиры, которую собираемся покупать.
Одновременно рассчитываем ожидаемую стоимость квартиры в данный период времени, как произведение её первоначальной стоимости на коэффициент инфляции.
Жилищная проблема решена, когда накопленная сумма превышает текущую стоимость квартиры на рынке.
Как сейчас выгоднее покупать квартиру: брать ипотеку или копить на вкладе?
Сразу отметим, что в зависимости от стоимости квартиры, суммы собственных средств, имеющихся в наличии и вашего дохода, наличия у вас прав на налоговый вычет и других факторов, результат будет сильно варьироваться. Если хотите знать решение, которое будет выгоднее именно для Вас, пожалуйста воспользуйтесь нашим калькулятором. Здесь же мы попытаемся посчитать некую среднюю температуру по больнице, посчитав, что выгоднее на сегодняшнем рынке, если некий среднестатистический москвич покупает среднестатистическую московскую квартиру.
| Параметр | Значение | Комментарий |
| Цена | 8 000 000 рублей | Ориентировочная средняя цена на квартиру в Москве. За эту сумму реалистично купить двухкомнатную квартиру в окраинных районах столицы и однокомнатную квартиру ближе к кольцевой линии. |
| Собственные средства | 3 200 000 рублей | По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по ипотеке в России составляет 40%. |
| Ставка аренда | 35 000 рублей | Приблизительная ставка аренды на квартиру с указанными параметрами, оценка Welfare-Economy.com (в зависимости от количества комнат значение будет отличаться) |
| Ставка по ипотеке | 12.5% | Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в рублях, данные Банка России |
| Ставка по депозиту | 9% | Средняя ставка по долгосрочным депозитам (до 3 лет) в рублях, данные Банка России |
| Темп роста цены квартиры | 4% | Среднесрочный прогноз аудиторско-консалтинговой компании PwC по инфляции в России на 2018-2022 годы. |
| Темп роста ставки аренды | 4% | Смотри выше. |
| Темп роста дохода | 6.5% | Среднесрочный прогноз аудиторско-консалтинговой компании PwC по инфляции в России на 2018-2022 годы составляет 1.5%. Так как мы ведем расчеты в номинальных ценах, то необходимо ещё добавить прогноз по инфляции (4%, см выше). |
| Уровень дохода | 110 000 | Средняя зарплата в Москве по данным Мосгорстата составляет порядка 55 000 рублей. Считаем, что квартиру покупает классическая семья из двух человек. |
| Доход на решение жилищной проблемы | 55 000 | По данным АИЖК, доля платежа в доходе по РФ колеблется в среднем от 30% до 40%. Так как уровень доходов в Москве выше, то при указанной зарплате считаем приемлемой долю в 50%. |
| Налоговый вычет | 4 000 000 | Максимальная сумма вычета в РФ на одного человека 2 000 000. Рассматриваем семью из двух человек, соответственно вычет 4 000 000. Предполагаем, что ранее семья жилье не приобретала, поэтому обладает вычетом в полном объеме и также имеет право на вычет по ипотечным процентам. |
| Капитализация процентов по депозиту | Ежегодная | Предполагаем, что процентный доход будет капитализироваться ежегодно (это также равносильно ежегодному продлению депозита без частичного снятия). |
Все расчеты осуществлены с помощью калькулятора Welfare-Economy.com, методология расчетов описана выше. С подробными математическими выкладками для указанных параметров можно также ознакомиться здесь. Нами получены следующие результаты:
| Ипотечный способ | Депозитный способ | |
| Срок решения жилищной проблемы | 98 месяцев (8 лет) | 107 месяцев (9 лет) |
| Расходы на решение жилищной проблемы, руб. | 10 557 924 | 10 136 820 |
| Цена квартиры в момент заселения | 8 000 000 | 10 853 333 |
Таким образом, для среднестатистической московской семьи депозитный способ покупки квартиры предпочтительнее (сумма экономии порядка 400 тысяч рублей). Однако ипотека позволит быстрее решить проблему – 8 лет вместо 9. Таким образом, наша ситуация как раз тот самый случай, когда разные критерии дают разные результаты (напомним, что это из-за влияния налогового вычета, который при депозитном способе будет получен семьей лишь после покупки квартиры).
Выводы: в каких случаях ипотека выгоднее вклада, а в каких случаях вклад выгоднее ипотеки
Ипотека обычно выгоднее в случае коротких кредитов на небольшие суммы, когда влияние более высокой ипотечной ставки компенсируется быстрым погашением кредита.
По той же самой причине ипотеке выгоднее при высокой доле первоначального взноса в общей стоимости квартиры
Ипотека выгоднее на растущих рынках недвижимости, когда высокий темп роста цен компенсирует потери на дорогих ипотечных процентах
Ипотека выгоднее, если вы можете рассчитывать на большие налоговые вычеты (в сделке участвует много членов семьи, каждый из которых обладает правом вычета; цена квартиры позволяет всем этим членам семьи свои вычеты получить), так как вычеты приводят к большой экономии на процентах (за счет более быстрого их получения, чем при депозите) + не забываем о дополнительном вычете на ипотечные проценты
Ипотека выгоднее при низкой разнице между ставками по депозитам и кредитам (обычно такое бывает в период спада в экономики, когда спрос на кредит низкий, а люди, наоборот, стремятся сохранять свои деньги)
Ипотека выгоднее при росте соотношения дохода покупателя к стоимости квартиры (так как при прочих равных покупателю удастся быстрее снизить сумму процентных платежей)
Но однозначно конечно сказать сразу нельзя. Нужно считать в каждом конкретном случае индивидуально.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
