На сколько покупка на первичном рынке выгоднее чем на вторичном (при одинаковом местоположении и площади) - расчет
Первичка намного выгоднее! – скажет любой мало-мальски знакомый с темой человек, и в большинстве случаев окажется прав. Однако итоговое решение зависит от целого ряда факторов (расходы на ремонт, необходимость снимать квартиру во время строительства), и в зависимости от обстоятельств сумма выгоды может существенно меняться. В статье предлагаем обсудить математические аспекты каждого из вариантов и помочь Вам определиться с окончательным решением.
Если Вы не хотите тратить силы и время на изучение математических тонкостей, то можете сразу ознакомиться с выводами.
Договоренности и ограничения
Как и в случае с выбором, покупать квартиру в ипотеку или копить деньги на вкладе, у многих людей существуют стойкие психологические предубеждения как против новостроек , так и против вторичного рынка . Новостройкам вменяют риски мошенничества застройщика, возможного затягивания процесса стройки, невозможности достаточно точно оценить строительные компетенции
Все вышеперечисленное важно, однако, на наш взгляд, сугубо индивидуально и связано с личными предпочтениями человека. Риск нарваться на недобросовестного застройщика действительно существует, однако на практике таких случаев не более 5%. Аналогично риск мошенничества продавца на вторичном рынке присутствует, однако при должной работе с документами (и при отказе от покупки квартир с определенными параметрами) его можно минимизировать. Поэтому в этой статье мы говорим только о финансовых доводах за покупку квартиры на первичном или вторичном рынке.
Так как на практике вложение в новостройку – это всегда более высокий риск, при этом цена квартиры практически всегда будет ниже, то наша цель – рассчитать в деньгах точную сумму выгоды (премия за риск), которую получит владелец новостройки.
Как мы будем сравнивать варианты покупки квартиры на первичке и на вторичке (методология анализа)?
Чтобы наш анализ был максимально эффективным, будем исходить из следующих предпосылок:
- Обе квартиры одинаковы по техническим параметрам и местоположению (зачастую, на практике люди, имея заданный бюджет, выбирают между новостройкой и, условно, хрущевкой или советской панелькой на вторичном рынке за ту же цену; несмотря на это, мы отказывается от такого варианта в своей модели, так как по факту это две абсолютно разные квартиры по своих техническим параметрам – сравнивать нужно с такой же новостройкой, несколько лет назад введенной в эксплуатацию)
- Уровень дохода человека для обоих случаев одинаковый
- В случае с покупкой новостройки нам некоторое время придется снимать квартиру (либо терять доход от возможной сдачи этой квартиры, если жилье у нас уже есть) – считаем, что в это время мы будем жить в аналогичной по параметрам квартире с той, которую собираемся купить (опять же, на практике зачастую не всегда так, но для химической чистоты эксперимента мы должны поставить оба варианта в одинаковые условия)
- В случае, если покупка совершается в ипотеку, предполагаем, что сумма собственных средств, имеющихся в наличии у человека, одинакова в обоих случаях
Итак, за счет каких факторов покупка квартиры на первичном рынке в финансовом плане выгоднее, чем покупка на вторичном рынке (и наоборот):
| Финансовые доводы за первичку | Финансовые доводы за вторичку |
| Способ покупки: ипотечный или собственные средства | |
| Главный фактор: цена – квартиры на первичке существенно (на 20-40%) дешевле | Расходы на ремонт квартиры на вторичном рынке чаще всего ниже (все индивидуально для объекта, смотри ниже) |
| В квартиру на вторичном рынке можно заехать практически сразу, за счет чего можно сэкономить на аренде квартиры за период строительства и период ремонта | |
| Налоговый вычет за квартиру на вторичном рынке будет получен быстрее (сразу же после перехода права собственности), в то время как за квартиру на первичном рынке его придется ждать | |
| В некоторых случаях (когда цена квартиры на первичке ниже, чем сумма максимального вычета, который может получить семья) из-за более высокой цены квартиры сумма налогового вычета на покупку будет выше для квартиры на вторичном рынке | |
| Способ покупки: ипотечный | |
| Из-за разницы в цене квартир сумма кредита за квартиру на вторичном рынке будет выше, как и сумма процентов по кредиту | Ставка по ипотеке для квартир на вторичном рынке обычно на 1-1.5% ниже, так как для банков такие квартиры несут меньший риск (нет риск банкротства застройщика)* |
| Сумма налогового вычета на ипотечные проценты также будет выше, так как сама сумма процентов по ипотеке будет выше | |
*Такая ситуация обычно складывается в рыночных условиях, в условиях, к примеру, субсидирования ставки на новое строительство данный довод может быть не верен
Сравнение обоих вариантов будем проводить в стоимостном критерии. Итак, сумма расходов на покупку квартиры на первичном рынке:
Расходы на покупку = Цена квартиры + Проценты по ипотеке + Расходы на аренду во время строительства + Расходы на аренду во время ремонта + Расходы на ремонт – Вычет на покупку – Вычет по процентам
Для варианта с покупкой квартиры на вторичном рынке формула будет следующая:
Расходы на покупку = Цена квартиры + Проценты по ипотеке – Вычет на покупку – Вычет на проценты
Обращаем внимание, что мы никак не учитываем в расчете тот
Параметры, влияющие на предпочтительность покупки квартиры на первичном / вторичном рынке
Цена
Различия в моменте определения цены, как правило, отсутствуют. Распространенная практика – при покупке квартиры в новостройке цена фиксируется в момент подписания договора долевого участия. В будущем она может немного корректировать при фактическом обмере помещения при приемке квартиры, однако по факту это незначительная сумма, мы её не учитываем в своем расчете. При покупке квартиры на вторичном рынке цена фиксируется в момент подписания договора купли-продажи. То есть по существу, это примерно один и тот же момент времени, и компоненты, связанные с ростом цен, отсутствуют.
Мы будем считать в модели, что цена на квартиру на первичном рынке на 25% ниже, чем на вторичном.
В целом, это самое серьезное и спорное допущение в нашем расчете. Данный коэффициент варьируется очень сильно, он зависит как от срока сдачи дома, местоположения объектов, репутации застройщика, маркетинговой политики застройщика и его желания рисковать и ещё множества факторов. На практике коэффициент варьируется в среднем от 15% до 40%. Если Вы не согласны, можете скорректировать эту предпосылку в нашем калькуляторе и поставить свои значения.
Расходы на ремонт
Второй важный момент – стоимость ремонта. Мы исходим из предпосылки, что в приобретаемой квартире будет проводиться ремонт эконом-класса, которого, вместе с тем, будет достаточно для комфортного уровня жизни среднестатистической семье. Речь идет о следующем ремонте:
- Черновая отделка (включает стяжку пола из песчано-цементной смеси, черновую штукатурку стен и потолка, прокладку кабель-каналов для электропроводки, шумоизоляция потолков и граничащих с соседями стен, при необходимости гидроизоляция отдельных участков, установку простых деревянных межкомнатных дверей, стандартных пластиковых окон, разводку сантехнических труб по квартире и пр.)
- Чистовая отделка (натяжные потолки, линолеум на полу, обои на стенах, люстры и электрические розетки, разводку по квартире интернет-кабеля и телевизионного кабеля, облицовка плиткой санузлов и частично кухни, установку ванной, унитаза, мойки)
Таким образом, в расчет не включаем меблирование квартиры (предполагаем, что сумма будет идентична и для первички, и для вторички).
Указанный ремонт мы оценили бы в 5500 рублей за м2, примерно поровну распределив его между черновой и чистовой отделкой.
Иными словами, если в Вашем случае квартира на вторичном рынке также требует косметического ремонта, то в наш расчет закладывайте половину этой суммы (так как разница между вариантами будет только в черновой отделке). Опять же, если квартира уже сдается Вам в черновой отделке (в последнее время доля так называемых пустышек, то есть квартир даже без черновой отделки, устойчиво снижается в пользу квартир с какой-либо отделкой, так как для застройщика себестоимость ремонта по факту будет ниже, чем для вас из-за оптовой закупки стройматериалов и использования собственных рабочих), то также корректируйте расчет.
На наш взгляд, цена ремонта в 5500 руб/м2 является реалистичной оценкой для рынка, хотя в рекламных материалах вы наверняка обнаружите более низкие цены – учитывайте, что цена на сайте и цена в смете отличаются обычно на 20-30%, почему – узнаете при фактическом обмере;-)
Срок строительства
Наш опыт общения с участниками рынка говорит о том, что на практике люди активнее всего начинают покупать квартиры, когда черты дома уже осязаемы (готов каркас здания).
Видимо, это связано с психологическими установками покупателей – скелет здания для большинства из нас кажется гарантией, что застройщик не бросит стройку и проект будет завершен. Это верно лишь отчасти, так как остается ещё существенный объем важных работ (обустройство фасадов, подключение коммуникаций и их разводка по зданию). Тем не менее, возможно, в этом момент для покупателей достигается оптимальное соотношение риска и экономии на цене. Исходя из этого в нашу модель заложим, что оставшийся срок строительства равен 1 году.
Срок ремонта
Самый важный момент здесь – для панельных и кирпичных домов многие специалисты советуют дождаться их усадки и только после этого приступать к ремонту. Этот срок может составлять до 1 года с момента окончания стройки (наиболее длительный срок усадки, 2-3 года, с учетом процесса самого строительства – для кирпичных домов).
Но для монолитных домов, которые сегодня занимают около 80% рынка новостроек, этот процесс – около года, и в значительной степени дом усядет уже в процессе строительства (период после заливки каркаса и до сдачи дома). Кроме того, сама специфика монолитной технологии предполагает равномерную усадку, что создает наименьшие риски для ремонта. Подробнее эти вопросы рассматриваются в нашей статье Монолитные, панельные и кирпичные дома: что лучше?
Поэтому в нашем расчете мы не будем закладывать срок на усадку дома. Если Ваш дом панельный или кирпичный, то скорректируйте расчет в нашем калькуляторе.
Срок ремонта возьмем равным 4 месяцам. Как правило, этого срока вполне достаточно для бригады мастеров, чтобы выполнить основные работы. Наша оценка – с запасом, в ней учтена, например, большая длительность некоторых строительных работ в зимний период. В любом случае, срок ремонта на итоговый результат будет влиять слабее всего.
Расходы на риэлтора
Как правило, сделка на первичном рынке проходит без риэлтора со стороны покупателя. Застройщик может привлекать риэлтерские фирмы для более быстрой реализации квартир, но как правило расплачивается с ними самостоятельно. На вторичном рынке, в виду более высоких рисков, связанных с историей квартиры, риэлтор покупателя может быть целесообразен. Мы не включаем его в наш расчет, однако вы всегда можете добавить эти расходы к цене квартиры на вторичном рынке.
Где сейчас выгоднее покупать квартиру: на первичке или на вторичке?
Безусловно, каждая жизненная ситуация индивидуальна, для этого мы и подготовили отдельный калькулятор, что бы вы могли произвести расчет с учетом своих параметров. Ниже мы приводим расчет для среднестатистического москвича, чтобы ответить в целом на вопрос, насколько первичка выгоднее, чем вторичка.
Базовые параметры, использованные в расчете, следующие:
| Параметр | Значение | Комментарий |
| Цена на вторичном рынке | 8 000 000 рублей | Ориентировочная средняя (медианная) цена на квартиру в Москве. За эту сумму реалистично купить двухкомнатную квартиру в окраинных районах столицы и однокомнатную квартиру ближе к кольцевой линии. |
| Цена на вторичном рынке | 6 000 000 рублей | Считаем, что цена на первичку на 25% ниже |
| Площадь квартиры | 55 м2 | Так как речь идет о новостройке в монолитном доме, то средняя площадь квартир в ней достаточно высокая. |
| Собственные средства | 3 200 000 рублей | По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по ипотеке в России составляет 40% |
| Ставка на вторичном рынке | 12.5% | Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в рублях, данные банка России |
| Ставка на первичном рынке | 14% | Ставка на квартиру на первичном рынке обычно выше на 1.5% (субсидирование не учитываем) |
| Ставка аренды | 35 000 руб/мес | Приблизительная ставка аренды на квартиру |
| Уровень дохода | 110 000 руб/мес | Средняя зарплата в Москве по данным Мосгорстата составляет 55 000 рублей. Считаем, что квартиру покупает семья, в которой работает 2 человека. |
| Доход на решение жилищной проблемы | 55 000 руб/мес | По данным АИЖК, доля платежа по ипотеке в доходе колеблется по России от 30% до 40%. Так как уровень доходов по Москве в среднем выше, считаем приемлемым взять 50%. |
| Темп роста ставки аренды в год | 4% | Среднесрочный прогноз аудиторско-консалтинговой компании PwC по инфляции в России на 2018-2022 годы |
| Темп роста доходов в год | 6.5% | Среднесрочный прогноз PwC по росту ВВП на душу населения в России составляет 1.5%. Так как расчет ведем в номинальных ценах, необходимо добавить ещё инфляцию. |
| Расходы на ремонт | 302 500 рублей | 5 500 руб/м2 * 55 м2 = 302 500 руб. Считаем, что новостройка сдается без отделки. |
| Оставшийся срок строительства | 12 месяцев | См. комментарии выше |
| Срок ремонта | 4 месяца | См. комментарии выше |
| Налоговый вычет | 4 000 000 рублей | Максимальная сумма вычета на одного человека в РФ составляет 2 000 000 руб. Предполагаем, что ранее семья жилье не приобретала, поэтому обладает вычетом в полном объеме и также имеет право на вычет по ипотечным процентам. |
Информация об уровне дохода используется для расчета допустимого ипотечного платежа (при его изменении). Информация о темпе его изменения используется в том числе для целей расчета налогового вычета.
В случае, если семья приобретает жилье полностью на собственные средства:
| Собственные средства | Первичный рынок | Вторичный рынок |
| Цена квартиры | 6 000 000 | 8 000 000 |
| Аренда во время строительства | 420 000 | 0 |
| Аренда во время ремонта | 140 000 | |
| Расходы на ремонт | 302 500 | |
| Вычет на покупку | - 520 000 | -520 000 |
| Итого расходы на покупку квартиры | 6 342 500 | 7 480 000 |
При ипотечной сделке расчет будет выглядеть следующим образом:
| Собственные средства | Первичный рынок | Вторичный рынок |
| Цена квартиры | 6 000 000 | 8 000 000 |
| Проценты по ипотеке | 984 462 | 2 924 373 |
| Аренда во время строительства | 420 000 | 0 |
| Аренда во время ремонта | 140 000 | |
| Расходы на ремонт | 302 500 | |
| Вычет на покупку | - 520 000 | - 520 000 |
| Вычет по процентам | - 127 980 | - 380 168 |
| Итого расходы на покупку квартиры | 7 198 982 | 10 024 204 |
Таблички, пожалуй, в лишних комментариях не нуждаются.
Выводы
- Покупка квартиры на первичном рынке всегда предпочтительнее, если планируется использовать ипотечные средства
- Чем дороже квартира, тем при прочих равных условиях выгоднее покупать новостройку, так как стоимость ремонта и срок строительства существенно не меняются с ростом цены. Разница в ипотечных ставках на вторичку и первичку не оказывает существенного влияния на результаты расчета. Однако для относительно дешевых квартир (Московская область и регионы России разница в расходах уже не будет столь существенна).
- Покупатьквартиру на вторичном рынке может быть целесообразно в относительно недорогих квартирах эконом-класса, где ожидаются длительные сроки строительства (или, к примеру, в кирпичных домах, где срок начала ремонта увеличивается из-за длительной усадки). Если цена квартиры от 2 до 4 млн рублей, на выбор в пользу первички может также повлиять налоговый вычет (на вторичке вычет с получаем от большей цены, на первичке только от цены квартиры и стоимости ремонта).
Спасибо за внимание! Повторюсь, что все эти выводы сделаны без учета более высоких рисков, связанных с инвестициями на рынке первичной недвижимости.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
