Как определить стоимость квартиры перед продажей - методика расчета
Какую цену установить на квартиру при её продаже? Если цена будет слишком высокой, то вероятность её продажи снизится, а срок экспозиции резко возрастет, и в конце концов, цену все равно придется снизить. Если цена будет слишком низкой, то Вы недополучите денежных средств, то есть понесете прямые убытки. В статье будет описана простая методика оценки, которую Вы сможете легко использовать для своей квартиры.
Зачем оценивать стоимость квартиры и кто может с этим помочь?
Чаще всего необходимость оценки квартиры возникает перед её продажей. В этом случае обычно определяют две цены – цену, которую собираются указать в объявлении и минимальную цену, за которую фактически готовы продать (разница – предмет для торга). Кроме того, многие собственники зачастую хотят знать, сколько сегодня стоит принадлежащее им имущество и сколько в теории можно за него выручить. Наконец, в условиях изменений в налоговом законодательстве определение рыночной стоимости квартиры необходимо, чтобы избежать переплаты по налогу на имущество.
Как правило, в этой
- Обратиться к профессиональному оценщику. Среди достоинств – получение достаточно точной оценки и официального подписанного оценщиком отчета. Недостатком является то, что оценщик чаще всего использует общедоступные цены предложения с сайтов по продаже недвижимости, а не данные о реальных ценах (обычно они отличаются на величину торга). Кроме того, это платная услуга – её стоимость на рынке составляет сегодня порядка 5 тысяч рублей. Чаще всего услуги оценщика заказывают покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку (так как независимое заключение оценщика обычно является требованием банка при выдаче кредита).
- Обратиться к риэлтору. Главное достоинство – риэлторы обладают информацией о реальных суммах сделок с недвижимостью. Поэтому точность их оценки может быть даже выше, чем у профессиональных оценщиков. Но они являются заинтересованными лицами, так как обычно стремятся продать Вам свои услуги по сопровождению сделки (сама услуга оценки, как правило, бесплатная). Некоторые из них будут стараться завысить стоимость квартиры, чтобы Ваш выбор пал именно на их агентство, а потом (когда продажи «не пойдут») предлагать скинуть цену, чтобы быстрее закрыть сделку и получить свою комиссию. Этот вариант обычно выбирают при продаже недвижимости.
- Использование онлайн-сервиса оценки. Этот вариант самый быстрый, бесплатный, не требует привлечения третьей стороны и специальных знаний. Введя основные параметры своей квартиры, можно достаточно точно определить её стоимость. Это достаточно эффективный метод в крупных городах с активным рынком недвижимости (Москва и область, города-миллионники), где большая база аналогов позволяет определить стоимость квартиры с высокой точностью. Метод обычно используется как первый шаг при оценке недвижимости. Кроме того, он подойдет тем, кто просто планирует знать примерную стоимость своего имущества.
- Самостоятельная оценка на основе данных крупнейших сайтов по продаже недвижимости. Это самый популярный на практике способ при продаже недвижимости, самый понятный и очевидный. Однако результат может оказаться не совсем корректным, если не будет соблюдена методика оценки квартир.
Вне зависимости от того, кто проводит оценку, методика расчета будет одной и той же (лишь риэлтор может отказаться от использования поправки на торг, если обладает данными о реальных ценах продажи). Далее мы подробно расскажем об этой методике – она совсем несложная и её легко можно повторить в «домашних» условиях.
Немного теории: каким образом оцениваются квартиры на рынке недвижимости?
В теории оценки недвижимого и движимого имущества, а также стоимости компаний существует три основных метода – сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный метод предполагает определение стоимости на основе цен похожих объектов, путем внесения небольших корректировок, учитывающих различия между объектами. При доходном методе цена определяется как сумма будущих доходов от объекта (применительно к рынку недвижимости цена квартиры – это сумма всех доходов, которые в будущем можно будет получить от сдачи данной квартиры в аренду). Наконец, затратный метод исходит из суммы расходов, требуемых сегодня на возведение аналогичного объекта (например, цена загородного дома может определяться исходя из величины расходов на строительство).
Для оценки квартир практически всегда применяется сравнительный метод.
Сравнительный метод считается наиболее точным среди всех остальных методов, так как отталкивается от реальных цен, которые сложились на рынке. Он требует, чтобы существовал активный рынок оцениваемых объектов и сами объекты были схожими между собой. Для рынка жилых квартир эти условия, как правило, выполняются. Доходный и затратный метод обычно используются для оценки достаточно уникальных объектов (например, предприятий), когда применение сравнительного метода невозможно из-за отсутствия близких аналогов (либо сделок с ними).
Итак, по существу цена квартиры – это средняя (либо средневзвешенная) цена объектов-аналогов. При этом цены на объекты-аналоги предварительно корректируются с учетом их отличий от продаваемой квартиры. Таким образом, весь процесс оценки можно разделить на три этапа – поиск объектов аналогов, корректировка их стоимости и расчет средней скорректированной стоимости (которая переносится на оцениваемую квартиру).
Какие квартиры можно использовать в качестве аналогов при оценке и сколько аналогов необходимо?
В идеале, чем меньше аналоги отличаются, тем лучше. На практике, очень желательно обеспечить идентичность по следующим показателям (отсортировано по убыванию важности критерия):
- Географическая близость. Квартиры-аналоги должны быть расположены в районе одной и той же станции метро (применимо к Москве и Санкт-Петербургу), либо железнодорожной станции (применимо к Московской области). Для всех прочих городов критерий географической близости – расположение в одном микрорайоне. При соблюдении этого критерия объекты-аналоги предполагаются идентичными по транспортной доступности, престижности района, экологической обстановке и прочим составляющим среды. Если этот критерий не выполняется, то учесть все эти различия будет очень сложно, и расчеты будут обладать высокой погрешностью.
- Возраст дома. Не совсем корректно рассматривать как аналоги двухэтажные дома и хрущевки, хрущевки и современные новостройки. Цены на квартиры будут сильно отличаться из различий в комфортности жилья и физического износа строений. При этом сравнивать, к примеру, брежневки и хрущевки вполне возможно, как и все прочие типы домов, комфортабельность которых не отличается столь сильно. Аналогично, дома, построенные из разных материалов (к примеру, кирпич и панель, панель и монолит) вполне возможно рассматривать как аналоги, сделав необходимые корректировки.
- Количество комнат. Дело в том, что с ростом площади квартиры средняя стоимость квадратного метра обычно снижается, и если в оценке используются аналоги с сильно различающимся метражом (более 15-20 метров), то этот эффект существенно повлияет на результаты оценки. Наши исследования (в том числе с применением эконометрических моделей) показывают, что ценообразование на квартиры с разным количеством комнат отличается, в том числе из-за различия в целевой аудитории (однокомнатные квартиры чаще всего приобретают молодые семьи и одинокие люди, двухкомнатные – семьи с детьми, трехкомнатные – крупные семьи, состоящие из нескольких поколений) и разной себестоимости строительства. Впрочем, при недостатке аналогов иногда можно использовать квартиры, количество комнат в которых отличается не более, чем на одну.
В крупных городах, в районах с активной многоэтажной застройкой поиск аналогов обычно не представляет трудностей.
Рекомендованное количество аналогов в таких случаях –
Если с поиском аналогов возникли сложности, то можно пойти двумя способами. Расширить временной горизонт поиска аналогов и добавить поправку на инфляцию. Например, на нашем сайте есть сервис Инвестиционный паспорт дома (ссылка для Москвы – здесь, ссылка для Нижнего Новгорода – здесь), где показаны средние цены продажи квартир за метр квадратный в конкретных домах за последние два года. Используйте данные по нескольким соседним с Вашим домам как дополнительные квартиры-аналоги. Второй путь – смягчить критерии отбора аналогов (взять квартиры с разным количеством комнат и/или с соседних станций метро), расширить количество аналогов (например, до 10) и применить взвешивание (о взвешивании – чуть позже).
Методика корректировки цены объектов-аналогов при оценке квартир
Для наглядности дальнейшие рассуждения будет иллюстрировать расчетами. Допустим, нам необходимо оценить квартиру для продажи и мы подобрали пять объектов аналогов. Все аналоги расположены в пешей доступности к одной и той же станции метро, в домах схожего типа и имеют одинаковое количество комнат. Информация об оцениваемой квартире и одном из аналогов приведена в таблице:
| Оцениваемая квартира | Квартира-аналог | |
| Цена, руб. | Необходимо определить | 7 000 000 |
| Площадь, м2 | 38 | 40 |
| Расстояние до метро | 8 минут | 12 минут |
| Этаж / всего этажей в доме | 9/9 | 5/9 |
| Балкон | В наличии | В наличии |
| Санузел | Раздельный | Совмещенный |
| Состояние квартиры | Требует косметического ремонта | Хорошее |
| Тип сделки | Чистая продажа | Альтернатива |
| Наличие смежных комнат | Изолированные | Изолированные |
Смысл процесса корректирования – привести стоимость объектов-аналогов к стоимости оцениваемой квартиры (с помощью корректировок устранить различия между ними), в результате чего информацию о цене квартиры-аналога можно будет перенести на оцениваемую квартиру. Таким образом, корректировать нужно стоимость квартиры аналога (корректировки высчитываются для всех аналогов). Корректировки обычно применяются не к стоимости самой квартиры, а к стоимости квадратного метра (это не обязательно, можно отталкиваться и от цены самой квартиры, добавив дополнительную корректировку на метраж, результат будет одним и тем же). Наконец, корректировки могут быть выражены в процентах от стоимости квадратного метра, либо в абсолютных значениях (в рублях). Важно понимать, что
если какой-то параметр в аналоге не отличается от оцениваемой квартиры, то корректировка не производится, если же есть отличия, то проводится корректировка вверх или вниз.
Корректировка вверх делается, если аналог превосходит оцениваемый объект по данному параметру, вниз – в противоположном случае.
Итак, покажем весь процесс на примере аналога из нашей таблицы. Все приведенные ниже значения поправочных коэффициентов являются нашим экспертным суждением (основанным на статистике и нашем понимании рынка), поэтому не следует воспринимать их как однозначную истину. В первую очередь необходимо рассчитать цену квадратного метра:
7 000 000 / 40 = 175 000 (руб/м2)
Затем необходимо рассчитать поправку на торг (этой поправки не будет, если исходные данные о ценах квартир-аналогов взяты не из объявлений о продаже недвижимости, а на основе информации о реальных сделках). Поправка на торг составляет примерно 5% (определение её корректной величины является предметом для отдельной дискуссии, в зависимости от типа недвижимости и состояния рынка поправка варьируется от 0 до 10%):
175 000 * (1 – 0.05) = 166 250 (руб/м2)
При определении этой поправки обычно возникает наиболее высокая погрешность. Но так как одна и та же ставка в конечном счете будет применена ко всем объектам-аналогам и к оцениваемой квартире, то на сумму, которую Вы укажете в объявлении, она не повлияет (повлияет только на "реальную" цену квартиру, которую, к примеру, указывает в своем отчете оценщик и до которой Вы будете готовы торговаться при продаже).
Ещё одна очень важная поправка – на удаленность от метро. Её оценка также может разниться, но в среднем принято считать, что каждые дополнительные 5 минут ходьбы уменьшают стоимость квартиры на 2% (а одна минута – на 0.4%). При условии, что средняя скорость пешехода составляет 5 км/ч, это означает, что каждые 200 метров расстояния уменьшают цену примерно на 1%. При этом важно помнить, что если время в пути от метро (ж/д станции, остановки общественного транспорта) составляет более 20 минут, такой объект вряд ли может считаться полноценным аналогом (по крайней мере, сумма скидки будет существенно выше). В нашем случае сумма поправки будет следующей:
166 250 * ( 1 – 4 * 0.004) = 163 590 (руб/м2, здесь 4 = 12 минут – 8 минут)
Поправка на этаж обычно применяется для квартир, расположенных на первых и последних этажах. Такие квартиры на рынке стоят дешевле, чем квартиры на средних этажах (хотя для новостроек ситуация, особенно с последними этажами, не столь явная). Скидка за последний этаж составляет порядка 2%, а за первый этаж – 4%. В нашем случае объект-аналог располагается на среднем этаже, а оцениваемая квартира – на последнем, поэтому стоимость аналога необходимо увеличить:
163 590 * (1 + 0.02) = 166 862 (руб/м2)
Поправка на отсутствие лоджии/балкона составляет примерно 3%. В нашем случае оба объекта имеют балкон, поэтому необходимость в корректировке отсутствует.
Раздельный санузел считается предпочтительнее, чем совмещенный. Поправка на санузел составляет порядка 2%. В объекте-аналоге санузел совмещенный, соответственно его стоимость необходимо уменьшить на эту величину:
166 862 * (1 – 0.02) = 163 524 (руб/м2)
Как правило, продавцы склонны сильно увеличивать важность ремонта при оценке квартиры. На практике продавцам намного важнее местоположение, планировка и этажность, так как многие из них рассчитывают переделать квартиру «под себя». Поэтому инвестиции в ремонт перед продажей обычно себя не оправдывают (хотя это тема для отдельного обсуждения). Здесь же скажем, что поправку на ремонт обычно делают не в процентах, а в рублях. Связано это с тем, что себестоимость ремонта принципиально не отличается в дорогих и дешевых квартирах (разница в цене обычно вызвана местоположением). Примерная стоимость косметического ремонта в квартире составляет 2500 руб/м2, на эту величину и сделаем поправку. Если ремонт более дорогой (например, евроремонт), то рекомендуем все равно ограничиться лишь этой суммой, в противном случае существует риск завышения стоимости квартиры. В квартире-аналоге сделан ремонт, а оцениваемая квартира требует косметического ремонта:
163 524 + 2 500 = 166 024 (руб / м2)
Поправка на тип сделки составляет в среднем 3%. Квартиры, продаваемые по альтернативной схеме (когда для завершения сделки необходимо, чтобы продавец нашел себе квартиру на замену), в среднем стоят дешевле. В нашем случае квартира-аналог продается по альтернативной сделке, а для оцениваемой квартиры планируется чистая продажа, поэтому стоимость аналога необходимо уменьшить на величину поправки:
166 024 * (1 – 0.03) = 161 043 (руб/м2)
Наличие смежных комнат уменьшает цену квартиры в среднем на 2%. В нашем случае обе квартиры имеют изолированные комнаты, поправка не требуется, следовательно, нами рассчитана скорректированная стоимость квартиры-аналога.
Отметим, что порядок применения поправок оказывает влияние на результат, однако обычно влияние этого фактора не столь значительно. Наконец, на практике применяется целый ряд других поправок:
- Поправка на тип дома (самым высоким спросом пользуются кирпичные дома, затем монолитные, затем панельные, подробнее можно почитать здесь)
- Поправка на площадь кухни (предпочтительны квартиры с большей кухней)
- Поправка на расположение окон (окна во двор предпочтительнее, чем окна на улицу)
- Поправка на водоснабжение (дополнительная скидка, если горячее водоснабжение не центральное, а с помощью газовой колонки)
- Поправка на наличие охраны, консъержа в доме
- Поправка на высоту потолков
- Поправка на наличие лифта, мусоропровода
На наш взгляд, эти корректировки либо достаточно сложные (существует множество вариантов расположения окон и типов домов, поэтому обосновать сумму корректировки достаточно сложно), либо незначительны (высота потолков, наличие мусоропровода), либо говорят о неверном подборе аналога (консьержи обычно бывают в домах бизнес-класса, и использовать их как аналоги для массовой недвижимости не совсем корректно), либо встречаются слишком редко (скидка за газовую колонку). В любом случае, Вы в праве их применить, но основные коэффициенты были описаны нами выше. Обобщим их в виде таблицы:
| Поправка к цене квартиры | Измеритель | Размер поправки |
| Поправка на торг | % | 5% |
| Поправка на удаленность от метро (ж/д станции) | % | 0.4% за минуту пути (1% за 200 метров) |
| Поправка на этаж (первый или последний) | % | Последний этаж – 2% Первый этаж – 4% |
| Поправка на отсутствие лоджии / балкона | % | 3% |
| Поправка на тип санузла (совмещенный или раздельный) | % | 2% |
| Поправка на состояние квартиры | Руб/м2 | 2 500 руб/м2 |
| Поправка на тип сделки (альтернатива или прямая продажа) | % | 3% |
| Поправка на наличие смежных комнат | % | 2% |
Ещё раз повторимся, что все цифры приблизительные и разные оценщики и риэлторы могут применять немного отличные значения.
Окончательная оценка квартиры путем усреднения стоимости аналогов и взвешивание
Процесс, аналогичный описанному выше, необходимо выполнить для всех объектов-аналогов. После этого рассчитывается средняя скорректированная стоимость объектов аналогов – это и есть оценка нашей квартиры.
Если количество имеющихся аналогов позволяет, то будет полезно убрать из расчета наибольшее и наименьшее значение.
Это позволит исключить из рассмотрения откровенно завышенные цены (например, продавец переоценивает собственность своей квартиры из-за дорогого ремонта) и откровенно заниженные (например, квартиры с юридическими проблемами и рисками, либо с другими явными дефектами) и в целом повысит надежность оценки.
Также многие оценщики на практике применяют взвешивание – к разным квартирам-аналогам применяется разный весовой коэффициент. Итоговая оценка будет считаться по приблизительно следующей формуле:
Оценка квартиры = 0.3*Аналог1 + 0.2*Аналог2 + 0.2*Аналог3 + 0.2*Аналог4 + 0.1*Аналог5
Сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1, их значения могут определяться самостоятельно оценщиком (экспертным путем) либо рассчитываться по какой-либо формуле. Чем выше сходство аналога с оцениваемой квартирой, тем выше значение весового коэффициента (в приведенном примере первый аналог наиболее схож с оцениваемой квартирой, а пятый - в наименьшей степени). Например, можно увязать значение весового коэффициента с количеством корректировок, примененных к объекту-аналогу (чем их больше, тем меньше сходства аналога с оцениваемой квартирой, тем ниже весовой коэффициент). Допустим, в нашем случае усредненная и взвешенная стоимость объектов-аналогов составила 160 тысяч рублей. В этом случае итоговая оценка квартиры (реальная цена, с учетом скидки на торг) составит:
160 000 * 38 = 6 080 000 руб.
Её цена, указываемая в объявлении, будет на 5% выше:
6 080 000 * (1 + 0.05) = 6 384 000 руб.
Теперь, понимая общую методику оценки, Вы сможете достаточно быстро подсчитать стоимость принадлежащей Вам квартиры (и понимать, из чего она складывается и как на нее влияют те или иные параметры). Если у Вас остались вопросы или Вы с чем-то не согласны, добро пожаловать в комментарии!
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
