Налоги при продаже недвижимости и иного имущества: особенности расчета в 2017 году
Если с зарплатных доходов налоги в большинстве случаев рассчитываются и удерживаются работодателем, то при продаже недвижимости, автомобилей и иного имущества россияне обязаны самостоятельно рассчитать и уплатить налоги. Estimate-Estate.ru рассказывает, в каких случаях у продавца возникают налоговые обязательства и как правильно рассчитать сумму налога к уплате (вся информация в статье приведена с учетом вступивших с 1 января 2016 года изменений в законодательстве).
Сумма налога к уплате представляет собой разницу между налогооблагаемыми доходами от продажи и налогооблагаемыми расходами на приобретение имущества (налоговую базу), умноженную на налоговую ставку по НДФЛ (13%). Налог уплачивается только в том случае, если объект находился в собственности менее установленного законодательством предельного срока владения объектом недвижимости (217.1 НК РФ). Ниже - обо всем детальнее. Вы также можете воспользоваться нашим калькулятором налога при продаже имущества, который поможет вычислить сумму налога для вашей конкретной ситуации.
Налогооблагаемые доходы от продажи объекта
В большинстве случаев - это та сумма, которую вы получили от покупателя (подтверждается договором и платежными документами). Есть одно маленькое уточнение - для недвижимости это сумма не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта (можно узнать, заказав справку в Росреестре или посмотреть в квитанции на оплату налогу на имущество). Если же доходы от продажи по документам ниже, то налог рассчитывается именно от этой величины. Итак, налогооблагаемые доходы определяются по следующей формуле:
Доходы = МАКС {Цена продажи; 0.7*Кадастровая стоимость}
Привязка к кадастровой стоимости появилась не так давно, чтобы пресечь полюбившуюся россиянам практику продажи квартир за миллион. То есть в договоре указывался 1 миллион, а оставшаяся часть суммы передавалась продавцу неофициально. В таком варианте продавец не платил налогов вообще, так как при продаже недвижимости законом предоставляется вычет именно в этом размере (смотри детальнее ниже).
Налогооблагаемые расходы на приобретение объекта
В качестве налогооблагаемых расходов на выбор налогоплательщика можно использовать либо расходы на приобретение недвижимости (не имеет значения, как давно были понесены эти расходы, главное - возможность их подтвердить документально), либо предусмотренный законодательством налоговый вычет.
К расходам на приобретение недвижимости относится (пп.3 п.3 ст. 220 НК РФ):
- Цена покупки (собственно сумма уплаченная продавцу)
- Расходы на строительство и ремонт (детальнее, какие расходы на ремонт можно засчитывать, а какие - нет, в этой статье)
- Расходы на подключение к сетям (электричество, газо- и водоснабжение)
- Расходы на составление проектной документации
Таким образом, если объект был возведен вами самостоятельно, то большую часть понесенных расходов можно будет использовать для уменьшения налоговой базы. Аналогично, если квартира была вами приобретена у застройщика по договору долевого участия без отделки, то к вычету можно принять суммы, как заплаченные застройщику, так и потраченные на ремонт. Отметим, что ряд расходов, включая риэлторские комиссии и ряд других, учесть нельзя и сумму налога вы на них не уменьшите. Для большей ясности подчеркнем, что порядок признания расходов идентичен как для вычета при покупке недвижимости, так для вычета при продаже недвижимости.
Суммы налогового вычета определяются Налоговым кодексом (пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ) и зависят от вида объекта:
| Объект | Вычет, руб. |
| Квартира | 1 000 000 |
| Жилой дом | 1 000 000 |
| Земельный участок | 1 000 000 |
| Гараж, машиноместо | 250 000 |
| Иная недвижимость | 250 000 |
| Автомобиль | 250 000 |
| Иное движимое имущество | 250 000 |
Общая формула для налогооблагаемых расходов на приобретение следующая:
Расходы = МАКС {Расходы на приобретение; Налоговый вычет}
Таким образом, вычет для уменьшения налоговой базы выгодно использовать, если объект был получен одним из следующих способов: наследование, приватизация, дарение, приобретательная давность и пр. Иными словами, это все те способы, когда цена приобретения объекта для вас равна нулю. Если же объект приобретается за плату (купля-продажа, долевое участие, жилищно-строительный кооператив, уступка права требования, рента и пр.), то обычно выгоднее в качестве расходов использовать сумму затрат на приобретение (естественно, только в том случае, если эта сумма превышает 1 миллион для недвижимости и 250 тысяч для прочих объектов).
Предельный срок владения объектом недвижимости.
По описанному выше способу налог рассчитывается и уплачивается только в том случае, если объект находится в собственности налогоплательщика менее предельного срока владения.
Во всех остальных случаях налог не платится вовсе (независимо от суммы дохода).
Предельный срок владения следует определять по следующему алгоритму:
- Если объект имущества (движимого и недвижимого) был приобретен до 1 января 2016, то предельный срок - 3 года (к ним применяются старые правила, действовавшие до внесения правок в налоговый кодекс)для таких объектов действует старая редакция Налогового кодекса до внесения изменений)
- Для любого движимого имущества (автомобиль и пр.) предельный срок - 3 года
- Для недвижимого имущества, полученному по наследству или по договору дарения от близких родственников (кто близкий - указано в семейном кодексе), в результате приватизации, по договору пожизненной ренты предельный срок - 3 года
- Во всех остальных случаях предельный срок - 5 лет
Для наглядности рассмотрим пример:
| Пример 1 |
| Вы приобрели квартиру по договору долевого участия за 2 миллиона рублей 15 августа 2015 года. Вы планируете ее продать за 2.5 миллиона рублей. Сделать это без уплаты налога можно после 15 августа 2018 (так как объект был приобретен до 1 января 2016, для него действуют старые правила определения срока - 3 года). Если продажа состоится раньше этой даты, то вам придется заплатить налог в размере: (2500000-2000000)*0.13=75000 Имущественный вычет в этом случае составит 1 миллион рублей, но его применять не выгодно, так как расходы приобретения больше суммы имущественного вычета. Предполагаем также, что цена продажи рыночная, и ограничение минимального дохода в 70% от кадастровой стоимости не окажет влияния на расчет. |
И ещё один:
| Пример 2 |
| Те же самые условия, но квартира была приобретена 15 августа 2016. В этом случае сделка состоялась после 1 января 2016 и предельный срок составит 5 лет. Таким образом, без уплаты налога квартиру можно будет продать только после 15 августа 2021 года. |
В целом условие о предельном сроке достаточно логичное, его цель - отделить обычных граждан (покупающих квартиры нечасто и владеющих ими длительный срок) от инвесторов, приобретающих квартиры (например, на раннем этапе строительства) и автомобили с целью перепродажи(и обложить последних налогом). Отметим, что от данного правила часто страдают граждане, получившие квартиры по наследству и не имеющие возможности их реализовать быстро без налоговых последствий для себя, но таковы к сожалению требования закона.
Расчет суммы налога
В том случае, если предельный срок еще не прошел, налог рассчитывается достаточно просто - налоговая база (доходы минус расходы) умножается на налоговую ставку, которая для обычных россиян физических лиц составляет 13% процентов. Отметим также, что описанный алгоритм действует не только при продаже квартир и машин, а абсолютно любого имущества (в том числе бу детской коляски, старой бабушкиной стиральной машинки и неподошедшей по размеру одежды - в этих случаях вас обычно защищает вычет на прочее имущество в размере 250 тысяч и по факту платить и заявлять ни о чем не придется). Но продажа любого имущества дороже этой суммы будут точно по такой же методике облагаться налогом. Если же предельный срок уже прошел - то платить ничего не надо.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
