Классификация новостроек: эконом, комфорт, бизнес и элит класс - в чем отличия?

Метки: Новостройки | Цены | Маркетинг | Эконом класс | Комфорт класс | Бизнес класс | Элитная недвижимость | Покупка жилья | Гильдия риэлторов | Фонд развития жилищного строительства | Классификация

В маркетинговых материалах застройщиков часто приходится встречать информацию о классах жилья – эконом, комфорт, бизнес и элитный класс. Что эта группировка значит для покупателя, в чем отличия между классами и стоит ли переплачивать за квартиру в более высоком классе? В данной статье Welfare-Economy.com старается ответить на эти вопросы.

Что является основанием для классификации жилья на эконом, комфорт и бизнес класс, а также элитную недвижимость?

Исторически эти термины отсутствуют в каких-либо нормативно-правовых документах и не являются строительными терминами. Указанная классификация делит жилье в зависимости от комфортности проживания и носит в первую очередь маркетинговую природу. Иными словами, речь идет о делении жилья по потребительским характеристикам, которое используется в продажах и аналитических целях.

В течение длительного времени на рынке отсутствовала

сложившаяся классификация, поэтому девелоперы зачастую сами вводили определения для реализуемых ими жилых комплексов. Так, помимо указанных выше четырех классов, приходилось встречать такие термины как люкс, премиум, стандарт, социальное жилье и прочее. Кроме того, некоторые застройщики, чтобы повысить привлекательность продаваемых ими объектов, добавляли к упомянутыми классам приставку «плюс» (эконом плюс, комфорт плюс и пр). Неподготовленному покупателю было практически невозможно разобраться с многообразием терминов, сыпавшихся на них из различных маркетинговых материалов, не говоря уж о том, чтобы взвешенно сравнить несколько жилых комплексов между собой, опираясь на эти характеристики.

Ситуация изменилась в конце 2012 года, когда Совет Российской Гильдии риэлторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства утвердили единую классификацию жилых новостроек по потребительским качествам.

Указанная классификация и закрепила упомянутые выше четыре термина, объединив их в два укрупненных класса – массовое жилье (туда вошли «эконом» и «комфорт») и жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и элитная недвижимость). Для каждого класса был установлен конкретный перечень параметров, которые относят строящийся объект именно к этому классу. Конечно, это не нормативный акт, и никто не запрещает участникам рынка вводить и использовать другие термины, однако де-факто именно классификация Гильдии риэлторов считается сегодня стандартом отрасли и используется большинством участников отрасли.

Классификация выделяет целый ряд оснований для группировки жилья по потребительским характеристикам. Все эти основания делятся на отсекающие (базовые, определяющие конкретный жилой комплекс в один из классов) и факультативные (дополнительные, то есть описывающие параметры, обычно присущие жилью данного класса).

К отсекающим характеристикам для класса относится площадь кухни и комнат, количество и наполнение общедомовой площади и придомовой территории, качество инженерного оборудования, стандартность применяемых архитектурных решений и ряд других.

Как правило, чем выше статус жилья, тем в среднем выше площадь квартир и комнат (если сравнивать между собой квартиры с одинаковым количеством комнат, относящиеся к разным классам жилья). Также с ростом класса сокращается соотношение площади квартир в общей площади дома (и возрастает площадь общественных помещений, таких как лестничные клетки и площадки), повышается качество инженерного обеспечения дома, уровень используемых отделочных материалов, лучше обустраивается придомовая территория. Наконец, в более дорогих классах жилья используется меньше стандартных решений и возрастает доля работ, выполненных по индивидуальным проектам. Местоположение не является отдельным основанием для классификации, однако не секрет, что на практике более дорогие жилые комплексы тяготеют к центральным районам города.

Итак, какие параметры характерны для конкретных типов жилья?

В чем отличительные особенности жилья эконом-класса?

Жилой комплекс эконом-класса на Ярцевской улице от Группы ПИК

Эконом-класс – это самое дешевое жилье, ориентированное на семьи с низким и средним достатком, одиноко проживающие слои населения (пенсионеры, студенты). Низкий ценник достигается за счет:

• Типовых проектов и решений – как правило, жилье эконом-класса строится по стандартному проекту, который уже был ранее где-то использован
• Маленьких квартир с небольшими кухнями и комнатами - площадь кухни до 8 м2, площадь однокомнатной квартиры составляет 28-33 м2, площадь двухкомнатной квартиры – 44-50 м2, могут быть смежные комнаты.
• Снижению площади помещений общего пользования в доме – (коэффициент эффективности – Кэ – показывающий отношение жилой площади к общей площади дома, более 0.75)
• Низких потолков (высота потолков в квартирах – не более 2.7 метров)
• Максимальной экономии на обустройстве придомовой территории (объем парковки минимален, благоустройство территории стандартное, сама придомовая территория невелика по размеру).

По своим потребительским характеристикам (площадь помещений, высота потолков) жилье эконом-класса ближе всего к советским «хрущевкам» и «брежневкам», хотя конечно само строительное качество современных проектов эконом-класса все же выше советского массового жилья. Непосредственная технология строительства может быть любой (встречается как панельное, так и монолитное жилье эконом-класса).

Главная задача застройщика в проекте эконом-класса –

максимально снизить цену на квартиру в целом (при этом цена квадратного метра не столь важна).

Это заставляет девелоперов строить жилье эконом-класса на окраинах, в «спальных» районах, а также уменьшать площадь квартир и увеличивать их количество. Жилье эконом-класса часто возникает в проектах «точечной застройки», не предполагает под собой строительство сопутствующей инфраструктуры (школы, больницы). Все это, безусловно, отрицательно влияет на качество жизни владельцев такой недвижимости.

Отличительные особенности жилья комфорт-класса

Жилой комплекс комфорт-класса Ботанический Сад от Группы Пионер

Комфорт-класс – относительно новый тип жилья, данный термин стал активно использоваться во время экономического кризиса 2008-2009 годов (как попытка оживить рынок и стимулировать продажи). Такое жилье пытается сочетать привлекательный ценник (присущий эконом-классу) и планировочные решения, присущие бизнес-классу. Оно ориентированно на широкие слои населения со средним уровнем достатка. Для жилья комфорт-класса характерно:

• Использование стандартных проектов с элементами индивидуализации, либо мелкосерийных проектов
• Площадь кухни составляет 8-12 м2, площадь однокомнатной квартиры – 34-45 м2, площадь двухкомнатной квартиры – 50-65 м2, все комнаты изолированные
• Коэффициент эффективности – не более 0.75 (тот же, что характерен и для жилья эконом-класса)
• Высота потолков от 2.7 до 2.75 метров
• Более широкий наземный паркинг, наличие детских и хозяйственных площадок, общее озеленение

География данного типа жилья наиболее широкая – оно может возводиться как в окраинных, так и центральных районах (за исключением наиболее дорогих и престижных). Жилье комфорт-класса в большинстве своем строится по монолитной технологии и сегодня представляет наиболее массовый сегмент всего предложения новостроек. Именно к комфорт-классу относятся все самые масштабные проекты жилой застройки в Москве (Тушино-2018, Загорье, Царицыно-2, Эталон-Сити, Ривер-Парк и др.).

Комфорт-класс предлагает будущим жильцам более качественные потребительские характеристики при по-прежнему относительно низком ценнике за счет больших объемов возводимого жилья.

Микрорайонный тип застройки, который типичен (но не обязателен, на рынке немалое количество небольших жилых комплексов комфорт-класса) для жилья комфорт-класса, позволяет предоставить будущим жильцам обустроенное придомовое пространство, сделать определенные инвестиции в возведение социальной инфраструктуры, а также обеспечить большие площади квартир при той же цене за квадратный метр, что и в эконом классе. Все это положительно сказывается на комфортности проживания будущих владельцев такой недвижимости.

Отличительные особенности жилья бизнес-класса

Жилой комплекс бизнес-класса на улице Мельникова от Промстройинвест

Бизнес-класс – сегмент высококачественного жилья, рассчитанный на состоятельных людей, требовательных к комфортабельности и безопасности жилья. Бизнес-класс можно легко отличить от комфорт-класса по следующим параметрам:

• Индивидуальный проект дома, хорошо проработанный в том числе в отношении дизайна и архитектурного облика
• Площадь кухни более 12 м2, а площадь квартиры – более 45 м2, в проектах бизнес-класса обычно более высокая доля 3-комнатных и 4-комнатных квартир
• Коэффициент эффективности – не более 0.7 (доля квартир в общей площади дома ниже, чем в эконом и комфорт классе)
• Потолки до 3 метров, иногда выше
• Применение высококачественных строительных материалов, технология строительства почти всегда монолитная
• Наличие большого паркинга, чаще всего подземного – не менее 1 машиноместа на квартиру

Однако бизнес-класс целесообразнее отделять от эконом и комфорт класса не по параметрам квартир, а по более высоким требованиям, которые предъявляются к среде проживания.

Стандартом для жилого комплекса бизнес-класса является наличие охраняемой (чаще всего огражденной забором и недоступной окружающим) территории, с консьержем и домофоном. Практически во всех проектах бизнес-класса присутствует подземная автомобильная парковка, с большим количеством машиномест для жителей дома и их гостей. Проекты бизнес-класса располагаются обычно в престижных частях города (в Москве это обычно Северо-Западный, Западный и Юго-Западный округа), требовательны к окружению (наличие парков и зон отдыха поблизости, отсутствие промышленных объектов и крупных автодорог, социальная инфраструктура нужного уровня). Стоимость такого жилья обычно примерно в 1.5 раза превышает ценник в эконом и комфорт классе

Отличительные особенности элитного жилья

Клубный дом на Сретенке от Лидер-Инвест

Элитка – крайне узкий сегмент рынка недвижимости, который по своим характеристикам по существу является отдельным рынком, который трудно сравнивать с прочими сегментами рынка жилья. Для элитной недвижимости характерно:

• Полностью индивидуальная концепция жилого комплекса, с привлечением известных дизайнеров и планировщиков, «штучная» работа
• Кухни площадью от 20м2, площадь квартир начинается от 60м2, при этом однокомнатные квартиры обычно отсутствуют как класс (за исключением студий с большой площадью, нацеленных на проживание творческой элиты)
• Потолки выше 3 метров
• Подземный паркинг, обычно из расчета 1.5 машиноместа на квартиру

В элитной недвижимости доводятся до максимума все требования, которые характерны для квартир бизнес-класса. Это полностью уникальное местоположение, всегда – центральная часть города, либо особая природная зона (в Москве вся элитная недвижимость приходится на Центральный административный округ). Особенно высоки и требования к окружению, в том числе к будущим жителям. Например, некоторые продавцы элитной недвижимости пробуют применять практику продажи квартир только по приглашению или по рекомендации других жильцов, тем самым стремясь обеспечить высокий социальный статус будущих жителей, подчеркнуть их отношение к классу избранных. Хотя такая практика не стала всеобъемлющей, однако различные клубные системы популярны в этом сегменте жилья. Цена на элитную недвижимость в разы превосходит цены на прочую недвижимость, более того, даже внутри класса стоимость может существенно варьироваться и зачастую устанавливается в иностранной валюте.

Насколько отличаются цены в новостройках эконом, комфорт, бизнес-класса и элитной недвижимости?

Часто покупатели задают вопрос – на сколько отличаются цены на недвижимость разных классов? Иными словами, сколько необходимо доплатить, чтобы получить более комфортабельную и престижную квартиру? Однако, на наш взгляд, сама подобная постановка вопроса не совсем корректна.

Классы жилья существенно отличаются по метражу квартир и местоположению, из-за чего вычислить чистый эффект влияния комфортабельности новостроек на их цену затруднительно.

Например, квартиры в объектах комфорт-класса отличаются более высокой площадью, чем квартиры эконом-класса. Из-за этого общая цена квартиры значительно выше в комфорт-классе. Однако обычно на рынке стоимость квадратного метра имеет тенденцию падать при росте метража (при прочих равных условиях, метр в трехкомнатной квартире, к примеру, будет всегда стоить дешевле метра в однокомнатной квартире). Поэтому, цена квадратного метра в комфорт и эконом классе, по нашим оценкам, примерно одинакова – более высокий комфорт компенсируется более высокими площадями квартир. Этот вывод подтверждают и многие аналитические отчеты (например, отчеты от компаний Миэль и Опин) – данный вывод хорошо прослеживается для квартир Новой Москвы и Подмосковья. А компания Бест-Новострой в своем исследовании и вовсе показала, что цена квадратного метра в комфорт-классе может быть ниже, чем в эконом-классе. Статистически комфорт-класс существенно дороже лишь для новостроек Москвы, но там это в первую очередь обусловлено влиянием эффекта местоположения.

Новостройки в бизнес-классе дороже новостроек в комфорт-классе примерно на 50% (отталкиваясь от стоимости квадратного метра). И хотя здесь также оказывает влияние расхождение в метраже квартир и местоположении, разница в цене в первую очередь обусловлена именно наполнением жилых комплексов – наличием подземного паркинга, охраняемой территории, использованием высококачественных строительных материалов и обустройством придомовой территории.

Сравнительный анализ новостроек эконом, комфорт, бизнес и элит класса

В заключении для большего удобства представим различия между потребительскими классами жилья в удобной табличной форме:

	Эконом	Комфорт	Бизнес	Элит
Кухня	До 8 м2	8-12 м2	12-20 м2	Более 20 м2
1-комнатные квартиры	28-34 м2	34-45 м2	От 45 м2	Отсутствуют
2-комнатные квартиры	44-50 м2	50-65 м2	65-80 м2	Более 80 м2
Архитектурные решения	Полностью стандартная планировка	Стандартная мелких серий	Индивидуальный проект	Эксклюзивный проект
Коэффициент эффективности (Кэ)	Более 0.75	Более 0.75	0.65-0.75	Менее 0.65
Потолки	Менее 2.7 м	2.7-2.75 м	2.75-3 м	Выше 3м
Паркинг	Наземный, минимальное количество мест	Наземный	Подземный и наземный, 1 м/м на квартиру	Подземный и наземный, 1.5 м/м на квартиру
Придомовая территория	Благоустройство минимальное	Детские и бытовые площадки, общее озеленение	Ограждение, охраняемая территория, консьерж	Ограждение, охраняемая территория, консьерж
Энергоснабжение	10 кВт на квартиру, однофазное	10 кВт на квартиру, однофазное	Более 10кВт + аварийное энергоснабжение	Более 10кВт + аварийное энергоснабжение
Отопление	Центральное	Центральное, с терморегуляцией	Автономное или центральное	Собственная котельная

Безусловно, описанные характеристики не являются строго обязательными для каждого типа домов, они могут немного варьироваться, однако в совокупности дают возможность с высокой точностью оценить, к какому классу комфортности жилья относится конкретная новостройка.

Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.